Вложиться в недвижимость — не значит купить её. Можно приобрести паи инвестиционного фонда или акции фонда недвижимости (REIT), то есть вложить деньги напрямую в недвижимость. Есть также косвенные инвестиции в сферу недвижимости через акции и облигации.
Минимальная сумма вложений: 300 000 ₽.
Прогнозируемая доходность: 10–15%.
Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости (ЗПИФН)создаёт управляющая компания, когда нужны деньги, чтобы вложиться в какой-то инвестиционный объект. Например, компания решила купить апарт-отель. Деньги на его покупку дают инвесторы и взамен получают паи этого фонда. Чем больше инвестор вложил денег, тем больше у него паёв.
По своей организации ЗПИФ напоминает коллективную складчину, где люди собирают деньги, чтобы что-то купить и потом получать с этого прибыль. Купить пай можно, пока собирается нужная сумма.
После того как она наберётся, купить пай не получится. Если только управляющая компания не решит вывести паевой инвестиционный фонд на биржу.
В этом случае инвесторы смогут продавать и покупать паи друг у друга.
Купить паи фонда можно через управляющую компанию (УК), пока идёт сбор определённой суммы на покупку. Например, УК решила купить бизнес-центр за 500 миллионов ₽.
Пока фонд собирает нужную сумму, инвесторы могут купить паи. Как только 500 миллионов ₽ будут собраны — паи перестанут продавать.
Стартовая цена пая в среднем для неквалифицированных инвесторов — 300 000 ₽, для квалифицированных инвесторов ограничений нет.
Если управляющая компания вывела фонд на биржу, то паи можно купить там. Также их можно продавать, дарить и наследовать, как любое имущество.
На Мосбирже можно купить пай ЗПИФН «ВТБ Капитал — Рентный доход» за 315 тысяч ₽. Источник: moex.com.
- Управляющая компания должна быть зарегистрирована на сайте национальной ассоциации участников фондового рынка НАУФОР. Если фирмы нет в списке, связываться с ней не стоит.
- Планируемый срок инвестиций компании. Если срок инвестирования — три года, то это значит, что через три года инвестор получит деньги обратно.
- Есть ли фонд на бирже. Это большой плюс, потому что в этом случае инвестору не нужно ждать погашения пая и при необходимости он может продать его раньше срока.
- Комиссия управляющей компании. Все УК берут комиссию за управление деньгами инвесторов, и у каждой компании она будет своя. Например, комиссия ЗПИФН «ВТБ — Рентный доход» — 1,5% от активов фонда ежегодно, а ЗПИФН «Сбер — Фонд Коммерческая недвижимость» — 2%.
➕Плюсы ЗПИФН
- Низкая вероятность потерять деньги.
- Доходность может достигать 15% в год.
➖ Минусы ЗПИФН
- Мало фондов торгуются на бирже, и уровень доходности напрямую зависит от рынка недвижимости.
- Хорошо себя чувствует рынок — паи растут в цене и приносят хороший доход, плохо — маленькая доходность или её нет вообще.
Минимальная сумма вложений: $17 (1240 ₽).
Прогнозируемая доходность: 2–5%.
REIT (Real Estate Investment Trust — с англ. инвестиционный фонд недвижимости) — это иностранные фонды недвижимости с минимальным числом акционеров 100 человек.
Через REIT инвестор может вложиться в зарубежную недвижимость. Принцип работы схож с паевыми фондами в России: управляющая компания фонда собирает деньги с инвесторов и покупает недвижимость, которую затем перепродаёт или сдаёт в аренду. Минимум 90% дохода УК выплачивает своим акционерам в виде дивидендов пропорционально их вложениям.
На зарубежном рынке есть долевые, ипотечные и гибридные фонды. Долевые фонды зарабатывают на аренде и продаже недвижимости, ипотечные — на процентах от ипотеки, когда выкупают закладные по ипотеке у банков, а гибридные фонды объединяют в себе несколько активов.
Как правило, инвестфонды специализируются на определённом секторе недвижимости, например вкладывают деньги в офисные здания, или складские помещения, или многоквартирные дома.
Акции REIT можно купить на Санкт-Петербургской бирже и бирже Нью-Йорка. Чтобы участвовать в торгах на бирже Нью-Йорка, надо получить статус квалифицированного инвестора. Для Санкт-Петербургской биржи этого не нужно. Ознакомиться со списком фондов можно на сайте Национальной ассоциации риелторов США.
Чтобы купить акцию REIT, в среднем нужно от $17. Например, акцию Sabra Health Care REIT — инвестиционного фонда недвижимости в области здравоохранения — можно купить за $16. Фонд Apple Hospitality REIT, который инвестирует в гостинично-курортный сектор, предлагает купить акцию за $15.
Динамика акций Sabra Health Care REIT. Источник: invest.yandex.ru.
Чтобы разобраться, как ведёт себя зарубежный сектор недвижимости, надо отслеживать индексы. Их можно найти на сайте компании FTSE Russel. Индексы нужно сравнить с доходностью фонда за несколько лет. Они должны быть схожими.
Необходимо разобраться, во что фонд вкладывает деньги, какая у него структура активов и насколько разнообразен его инвестиционный портфель. Ещё нужно посмотреть, сколько дивидендов платит компания и как часто она это делает. Если в какой-то период дивидендов не было, то следует узнать, по какой причине.
➕ Плюсы REIT
- Возможность заработать в среднем 5% годовых в долларах.
- Низкая вероятность потерять деньги.
- Низкая волатильность доходов.
➖ Минусы REIT
- Прямая зависимость от ситуации на рынке недвижимости и уровня экономики.
- Присутствуют валютные риски, когда может резко измениться курс доллара.
Минимальная сумма вложений: менее 1000 ₽.
Прогнозируемая доходность: 8–15%.
Покупая акции строительных компаний, инвесторы приобретают долю в бизнесе. За это получают процент с прибыли в виде дивидендов. Некоторые компании дивиденды не платят и вкладывают все деньги в расширение бизнеса. В этом случае можно заработать на росте стоимости ценных бумаг.
На бирже торгуется не так много акций крупных российских застройщиков. Это «ПИК», «Самолёт», «ЛСР» и «Эталон».
Купить акции можно на Мосбирже. Для этого нужен брокерский счёт и деньги на нём. Стоимость ценной бумаги у каждой компании своя. Например, акция «ПИК» 6 сентября стоила 1400 ₽, «ЛСР» — 774 ₽.
Цена за одну акцию «ПИК» на Мосбирже 6 сентября 2021 — 1400 ₽. Источник: moex.com.
Главное, что должен сделать инвестор, — это найти перспективную компанию. Оценить бизнес помогут её финансовые отчёты, публикуемые на официальном сайте. Рост выручки и прибыли указывает на хороший потенциал. Показатели лучше смотреть в динамике и брать сразу за несколько лет.
Нужно также посмотреть на дивиденды: платит их компания или нет, как часто и были ли простои. Если были, то стоит узнать их причину.
Затем можно посмотреть динамику цены акции в течение года и за несколько лет: как часто она менялась и насколько. Оценить помесячно итоги торгов по конкретным акциям на бирже — сколько было совершено сделок и на какую сумму. Если сложно анализировать самостоятельно, то можно воспользоваться советами аналитиков брокерских компаний и их инвестиционными идеями.
➕ Плюсы акций
- Хорошая доходность.
- Акции могут приносить 15% годовых и более.
- Есть возможность заработать не только на дивидендах, но и на росте стоимости.
➖ Минусы акций
- Высокая степень риска: акции могут резко подешеветь или застройщик — обанкротиться, тогда акции вовсе обесценятся и вернуть вложенные деньги не получится.
Минимальная сумма вложений: менее 1000 ₽.
Прогнозируемая доходность: до 10%.
Покупая облигации, инвестор даёт компании деньги в долг. Взамен он получает купоны — процент за то, что компания использует его деньги. Частота выплат купонов у каждой компании своя. Кто-то платит два раза в год, кто-то — четыре раза в год.
Инвестор даёт деньги на определённый срок. Когда срок подходит к концу, компания возвращает вложения. Это называется погашением облигации. В итоге инвестор получает свою сумму обратно, плюс у него уже есть купоны, которые он получал, пока компания пользовалась его деньгами.
«ЛСР» платит купоны четыре раза в год. Последняя выплата запланирована на 24 февраля 2026 года. Источник: smart-lab.ru.
На бирже через брокера можно купить облигации застройщиков «ПИК», «Самолёт», «ЛСР» и «Эталон». Также можно купить облигации в период размещения — напрямую у компании по фиксированной цене.
Сначала надо определиться с эмитентом, изучить его финансовую отчётность и стабильность выплат купонов. Есть агентства, которые анализируют компании и присваивают им рейтинги надёжности. Например, на сайте Аналитического кредитного рейтингового агентства можно проверить любую компанию по её названию, ИНН или лицензии Банка России.
Лучше брать облигации со сроком погашения до двух-трёх лет. За короткий период меньше вероятность форс-мажоров. Прогнозировать устойчивость ситуации в мире и в экономике в перспективе на пять лет достаточно сложно.
Покупая облигации при первичном размещении, нужно обратить внимание на купонный доход. Если номинал 1000 ₽, а купонный доход 10% годовых, это значит, что инвестор получит 100 ₽ с каждой облигации.
При покупке облигации на бирже у другого инвестора нужно смотреть на её доходность к погашению. Она показывает, сколько заработает инвестор при покупке облигации по цене, отличной от номинала. Например, цена облигации — 1000 ₽, инвестор купил её за 95% от номинала, срок действия ценной бумаги — два года. Через два года облигация погасится на 100% и инвестор заработает 5%.
Если купить облигацию на бирже по цене ниже номинала, например за 900 ₽, то прибыль будет больше. При этом купон компания всё равно будет платить с 1000 ₽.
➕Плюсы облигаций
- Облигации — это консервативный инвестиционный инструмент, который имеет высокую степень надёжности.
- Инвестор сразу видит, сколько он получит и в какие сроки.
➖ Минусы облигаций
- Низкая доходность, которая, как правило, на пару процентов больше дохода по вкладам. Зависимость от ключевой ставки Банка России — растёт ставка, снижается цена облигаций, и наоборот.
- Компания может обанкротиться и не вернуть деньги инвесторам.
- Помимо фактической покупки недвижимости есть два способа инвестировать в неё напрямую — через ЗПИФН и REIT. Акции и облигации относятся к косвенным инвестициям.
- Чтобы инвестировать через ЗПИФН, нужно в среднем 300 000 ₽, в остальных случаях — от 750 ₽.
- Перед инвестированием следует изучить финансовую отчётность компании в динамике и оценить её потенциал. Если компания платит дивиденды или купоны, посмотреть, как стабильно она это делает.
- У каждого инвестиционного инструмента есть свои плюсы и минусы, с которыми надо ознакомиться до покупки.
Статья не является инвестиционной рекомендацией. Доходность инвестиций гарантировать невозможно.Указанные цены актуальны на 6 сентября 2021 года.
Не готовы инвестировать в недвижимость?
Откройте вклад. Ставки можно узнать на Сравни.ру
Инвестировать в недвижимость с помощью ипотеки
Инвестиции в жилье — один из самых популярных способов сохранить и приумножить свои сбережения. По данным ВЦИОМ, такую возможность для себя рассматривает 18% россиян. Вклады в недвижимость люди воспринимают как более понятную и предсказуемую альтернативу рынку ценных бумаг с его взлетами и падениями.
Однако, чтобы стать «жилищным» инвестором, нужна крупная сумма, которая есть далеко не у всех желающих. Но что, если взять недостающие деньги в банке? О том, как заработать на ипотеке, мы расспросили профессионалов.
Что нужно знать, планируя вложение?
Многим покупка квартиры как инвестиция действительно кажется совсем не сложным и почти беспроигрышным вариантом. За таким вложением стоит реальный объект, а не «виртуальные» акции или курс валют, как на фондовом и финансовом рынках.
Даже при самом худшем развитии событий квадратные метры никуда не исчезнут и не обесценятся в ноль. Тем более, рынок недвижимости мало подвержен колебаниям и в долгосрочной перспективе показывает стабильный рост, опережающий инфляцию.
Но как и любой финансовый инструмент, инвестиции в недвижимость имеют ряд важных нюансов, не очевидных тем, кто решил заняться этим впервые.
Это особенно актуально, если речь идет о вложении занятых у банка средств — в таком случае к расчету потенциальной выгоды нужно отнестись крайне внимательно
После составления финансового плана может оказаться, что инвестиция в недвижимость, которая казалась привлекательной при оценке на глазок, принесет вам не прибыль, а убыток. Рассмотрим по порядку основные факторы, которые нужно иметь в виду потенциальному инвестору.
Заработать стало сложнее: состояние рынка недвижимости
Самая значимая для потенциальных инвесторов перемена на рынке жилой недвижимости случилась два года назад, в момент перехода с долевого на проектное финансирование жилищного строительства. Использование специального эскроу-счета, где деньги дольщиков заморожены до успешного окончания строительства, свело к минимуму риск потери вложенных средств.
Но второй стороной медали стало появление в экономике стройки банковских кредитов, что привело к росту «стартовых» цен на жилье. В итоге недвижимость как инвестиция стала менее привлекательной: часть прибыли от удорожания объекта, которая раньше доставалась инвесторам, теперь забирают себе кредитные организации.
Достаточной статистики по этому вопросу еще не накоплено, но аналитики компании «Индикаторы рынка недвижимости» полагают, что разница между начальной и конечной ценой на жилье теперь не будет превышать 10%. Кроме того, рост стоимости квартир на стадии «котлована» увеличил порог входа в инвестиционную сделку и срок ее окупаемости.
Какие квартиры инвестиционно привлекательны?
При таком раскладе в большем выигрыше окажутся инвесторы, имеющие свои финансы и не привлекающие кредит, ведь ипотека может поставить сделку на грань окупаемости или даже увести в минус. И все же при нынешних рекордно низких ипотечных ставках игра стоит свеч, уверены в компании «Этажи».
Главное — четко понимать, что и где покупать и когда продавать. Как правило, квартиры для инвестиций — это отдельный сегмент, и при их выборе нужно четко объяснить своему риелтору, для чего приобретается объект, через какой период вы планируете его продать или как долго хотите сдавать в аренду.
По словам эксперта, на рынке есть недвижимость, которая дает хороший доход в краткосрочной перспективе, а есть такая, что может сильно вырасти в цене только спустя несколько лет. Но больше всего, конечно, неподходящих вариантов, дорожающих лишь на уровне годовой инфляции.
Каждый конкретный случай здесь требует индивидуального рассмотрения, но в общем принято считать, что для сдачи в аренду больше подходит недорогое жилье класса «эконом», а для перепродажи — объекты класса «комфорт» и выше. В обоих случаях речь в первую очередь идет о малогабаритных квартирах — «однушках» и студиях: стоят они дешевле, а спрос на них самый большой.
Отдельно стоит упомянуть апартаменты. До недавних пор они считались инвестиционно более привлекательными, нежели обычные квартиры: если последние за время возведения дома дорожали в среднем на 20%, то в случае апартаментов рост мог составить 30-35%.
Однако намерения правительства до конца 2020-го года признать часть апарт-комплексов полноценным жильем могут изменить ситуацию на рынке. В ближайшей перспективе начальные цены на апартаменты могут пойти вверх, что негативно скажется на их инвестиционной привлекательности.
Если же говорить о «классической» недвижимости, то более выгодным вариантом считается перепродажа ипотечной квартиры. Это позволяет сразу получить крупную сумму денег. Увеличить прибыль позволят дополнительные вложения — ремонт, перепланировка или разделение объекта на части.
Вариант с арендой окупается гораздо дольше — до 20 лет, но зато это будет стабильный денежный поток. Кроме того, аренда бывает разной. На посуточной можно заработать больше, но вложения и риски здесь тоже будут более высокими.
По словам Татьяны Решетниковой,средняя доходность ликвидных квартир — 10-11% в год. Есть и особо выгодные варианты, дорожающие на 30-40%, но их очень мало.
Как подсчитала эксперт, в случае привлечения ипотеки на стандартных условиях, когда первоначальный взнос составляет 20%, а страхование — в районе 1% от стоимости приобретаемого объекта, соотношение процентных ставок и годового роста цены квартиры должно быть следующим:
- при ставке 2,7% годовых — не ниже 3,81% в год,
- при ставке 5,9 % годовых — от 6,37%,
- при ставке 7,4% годовых — от 7,57%,
- при ставке 8,1% годовых — от 8,13%,
- при ставке 9% годовых — 8,85% в год и более.
При таком соотношении переплата по кредиту перекрывается удорожанием квартиры. Поэтому выгодной инвестиция будет, когда ожидаемая динамика роста стоимости жилья выше этих значений.
Потенциальные риски и сопутствующие расходы
Учет рисков — обязательная составляющая любого инвестиционного плана. Если говорить о последующей перепродаже квартиры, то опасных моментов после введения эскроу-счетов осталось не так уж и много.
Главный из них — риск некачественного строительства, избежать которого поможет тщательный анализ застройщика. Если же речь идет об аренде, то подводных камней тут намного больше. Во-первых, это риск ее простоя без квартиросъемщиков.
«Обычно на поиск нового арендатора уходит не менее месяца, и в это время собственник будет получать убыток, оплачивая кредит из своего кармана. Это обязательно нужно учесть при составлении финансового плана», — рассказывает региональная управляющая компании «БКС Ультима» Олеся Некрасова.
Если говорить об ипотеке по среднерыночным ставкам 8,5–10%, то квартира стоимостью около 3 млн рублей при сроке займа в 20 лет будет стоить владельцу от 23 тыс. рублей в месяц.
И нужно быть готовым один–два раза в год доставать эту сумму из своего кармана. Еще около 15 тыс. инвестору придется ежегодно отдавать за страховку имущества и жизни.
А еще вам обязательно нужно будет застраховать гражданскую ответственность перед соседями. Без нее, если арендаторы, например, затопят квартиру снизу, ремонт может обойтись весьма дорого. А ведь любой серьезный убыток сразу же поставит крест на всей инвестиционной затее.
«Определить, выгодно ли инвестировать в недвижимость при помощи ипотеки, можно, сравнив ежемесячный платеж по кредиту и размер арендной платы и сопутствующих расходов. Может получиться так, что затраты намного превысят прибыль от аренды», — пояснила Олеся Некрасова.
К сопутствующим расходам, о которых упомянула эксперт, относится не только страховка, но и, например, косметический ремонт, который рекомендуется делать перед заселением каждого нового квартиросъемщика.
Перед тем как инвестировать в недвижимость, нужно посмотреть на размер арендной платы по соседству. Какой бы великолепной ни была ваша квартира, если вы просите за нее 30 тыс. в месяц, а соседи — всего 15, найти арендаторов будет нелегко.
Расположение инвестиционной квартиры — очень важный момент. Чем более развитой инфраструктурой (транспортной, социальной, культурно-развлекательной, торговой) обладает район, который вы рассматриваете, тем больше будет желающих купить или арендовать там жилье. Большим плюсом к ликвидности квартиры (до 20%) станет ее расположение вблизи от станции метро.
Еще один важный риск — ухудшение общей экономической ситуации в стране, ведущее к падению покупательной способности граждан.
По данным Росстата, реальные доходы россиян как раз падают уже несколько лет, и от обвала рынок недвижимости удерживают лишь рекордно низкая ключевая ставка ЦБ и введенная правительством программа льготной ипотеки.
Однако, если негативная тенденция сохранится, рано или поздно цены все равно споткнутся о неплатежеспособность клиентов.
Семь советов тем, кто сейчас хочет сохранить деньги в недвижимости :: Жилье :: РБК Недвижимость
Подводные камни, квартиры в домах под снос и большие скидки — о чем нужно знать сейчас при покупке квартиры
Denis Pogostin/Yay/ТАСС
На фоне пандемии коронавируса и валютных колебаний недвижимость становится надежным финансовым инструментом для сохранения сбережений. Дополнительную привлекательность инвестициям в недвижимость придает предложенный президентом налог на депозиты свыше 1 млн руб. По мнению экспертов, данная инициатива положительно скажется на инвестиционном потенциале объектов недвижимости в России.
Выяснили у экспертов, на что следует обратить внимание россиянам, которые в ближайшее время планируют купить недвижимость, чтобы сохранить свой капитал.
Самое первое, что нужно сделать, — понять цель покупки. Если объект приобретается для дальнейшего инвестирования (перепродажи или аренды), то лучше рассмотреть небольшие лоты — однокомнатные квартиры или студии. Важно, чтобы такая недвижимость была ликвидна при будущей продаже и оптимальна для получения дохода от аренды.
- Если квартира приобретается для дальнейшего использования, то необходимо четко обозначить запрос — покупается она для детей, для молодой семьи с перспективой будущего прибавления — и с учетом этих вводных начать поиски, рассказал директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.
- Если покупатель заинтересован в сбережении крупной суммы средств в виде твердого недвижимого актива, то лучше всего приобрести квартиру в готовой новостройке либо на вторичном рынке.
- Желательно, чтобы дом был рядом с метро, а в районе развита инфраструктура.
Если планируется покупка квартиры в новостройке, то необходимо оценить репутацию девелопера, изучить портфель его проектов. Также нужно изучить транспортную доступность, общую концепцию и проекты по соседству. К плюсам покупки квартиры в новостройке можно отнести долгое сохранение стоимости по сравнению со вторичкой.
«Кроме этого, квартира в новостройке дороже сдается в аренду, так что у покупателя сохраняется возможность не только покрывать текущие эксплуатационные расходы, но и иметь прибыль (порядка 8–10% годовых при долгосрочном найме и около 10–15% — при краткосрочном)», — отметила управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Также стоит обратить внимание на предложения на высокой стадии готовности, которые продаются по эскроу-счетам. Новая схема защищает покупателей от рисков, сопряженных с переносом сроков и заморозкой проектов.
В случае доходной стратегии эксперты советуют рассматривать проекты на старте продаж или на этапе строительства. Жилой комплекс также должен быть максимально ликвидным: располагаться рядом с метро, иметь хорошую инфраструктуру. Желательно при этом выбрать проект в таком районе, где конкуренция невысока.
«Следует обратить внимание на стартовый уровень цен — он должен быть ниже, чем у ближайших конкурентов. За период строительства (два-три года) стоимость квадратного метра в такой новостройке может возрасти на 30–40%. Есть примеры объектов в столице, которые с 2017 года подорожали на 60%, то есть дали инвесторам до 20% годовых», — отметила Литинецкая.
Если покупается квартира под сдачу в аренду, то лучше рассмотреть компактные лоты. По данным «НДВ-Недвижимости», наиболее высокую доходность приносят апартаменты (9–12% годовых) и студии (8% годовых).
Для сравнения, вклады в банках сейчас предлагаются в среднем под 5% годовых.
Доходность жилья можно повысить, если зарегистрировать ИП и перейти на упрощенную систему налогообложения: налог на доход для физлиц при сдаче квартиры в аренду составляет 13%, а для ИП — 6%.
Квартиры в домах реновации
Тем, кто планирует сохранить сбережения в недвижимости, руководитель офиса «Миэль в Крылатском» Ирина Бербенева рекомендовала присмотреться к квартирам в домах, вошедших в программу реновации. Сейчас такую недвижимость можно купить по цене чуть ниже рынка, а после переселения продать дороже.
«Можно посмотреть дома под реновацию, так делают достаточно часто — например, в семьях с маленькими детьми приобретают такую квартиру, сдают ее, а затем дом снесут, и к совершеннолетию ребенка у него будет квартира в новостройке», — сказала Бербенева.
По оценкам ЦИАН, предложения в домах, которые сданы по реновации, почти на четверть дороже, чем другие объекты вторичного рынка. Свыше 10% владельцев, получивших жилье в Москве по программе реновации, используют его в коммерческих целях — сдавая в аренду или продавая.
Не теряйте голову из-за большой скидки
На протяжении последнего года стоимость квартир в столице увеличивалась. Однако в текущих условиях (обвал рубля и пандемия) тренд может поменяться — и цены могут начать снижаться как минимум за счет скидок и акций. Отслеживать их можно в интернете: многие девелоперы в условиях рекомендованной самоизоляции переводят основные рекламные кампании туда.
«Следите за скидками и акциями, но не теряйте голову. Пусть приоритетом остается проект: если вы видите, что в соседней локации скидка выше, сначала как следует сравните оба проекта. Возможно, скидка выше просто потому, что ее предлагают на менее ликвидный вариант», — предупредила коммерческий директор ГК «А101» Анна Боим.
Аналогичная ситуация может сложиться со вторичными квартирами — скидка может скрывать проблемы. Неузаконенная перепланировка, неприятные соседи или «темное прошлое» недвижимости. Особую бдительность эксперты советуют проявлять при покупке квартиры по доверенности. В данном случае необходимо убедиться в согласии всех собственников, а лучше встретиться с ними.
Покупать квартиру с помощью ипотечного кредита сейчас может оказаться выгодно — пока не все банки подняли ставки, а вероятность их повышения в будущем достаточно высокая. Жилищный кредит стоит рассматривать, если есть возможность использования маткапитала или льготными программами.
При этом брать ипотеку нужно только при наличии первоначального взноса не менее 20% от стоимости квартиры, а лучше, чтобы сумма была выше. Это позволит снизить сумму ежемесячного платежа по кредиту и нагрузку на бюджет, что в условиях неопределенности крайне важно.
По мнению экспертов, сейчас рассматривать вложения в недвижимость следует прежде всего покупателям со свободными средствами. Ипотека выгодна тем покупателям, которые планируют купить квартиру для личного проживания. В этом случае действительно есть смысл поторопиться, пока ставки не повысились.
Присмотритесь к магазинам и аптекам
Для тех, кто не хочет рассмотреть покупку коммерческой недвижимость в текущих условиях, аналитики рекомендуют присмотреться к стрит-ретейлу. Собственники помещений готовы обсуждать цены и давать скидки. В данном случае речь идет о гораздо крупных вложениях — от 50 млн руб. и выше.
«Сейчас для инвестора хорошее время, чтобы зайти на рынок. Во-первых, потому, что в любом случае доходность по объектам стрит-ретейла выше (до 12% годовых), чем по ставкам депозитов.
Во-вторых, многие хранят деньги в валюте и сейчас при росте курса могут позволить себе или меньше потратить, или приобрести более качественный и премиальный объект», — рассказала заместитель руководителя направления торговых помещений Knight Frank Ирина Козина.
Особенно привлекательным сейчас являются инвестиции в арендный бизнес с продуктовыми магазинами. «Даже в сложные периоды потребители продолжают покупать продукты, что мы сейчас активно и наблюдаем. Тем более если это касается помещений с арендным бизнесом и длинным контрактом», — добавила Ирина Козина.
Что касается инвестиций в помещения под общепит, который на фоне пандемии столкнулся с трудностями в работе арендаторов, то такие объекты тоже можно рассмотреть.
Сложности эти временные, но в целом на рынке такие помещения отличаются высоким спросом и ликвидностью, что гарантирует быструю замену арендатора в случае необходимости.
Нельзя не отметить инвестиции в помещения, расположенные внутри Садового и Бульварного кольца: как правило, такие помещения продаются с окупаемостью от 11 до 15 лет, но они высоколиквидные и являются надежным востребованным активом.
Покупка недвижимости — это серьезный шаг, к которому стоит подойти взвешенно, особенно в условиях валютных колебаний, которые уже не раз сопровождались кризисами и снижением цен на жилье. При покупке недвижимости есть свои подводные камни. Например, если речь идет о продаже третьим лицам, то требуется владеть квартирой не менее пяти лет, чтобы не заплатить налог на прибыль.
Ключевыми недостатками инвестирования средств квартир в новостройки остается риск заморозки проекта или банкротство девелопера.
Даже в случае крупных застройщиков всегда существует вероятность сдвига сроков ввода объекта в эксплуатацию, отметил руководитель отдела консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Сергей Ковров. Кроме того, есть вероятность не окупить свое вложение из-за отсутствия роста цен.
Поэтому надо тщательно выбирать проект, обращать внимание на дисциплинированность застройщика, а также на текущее конкурентное окружение и планы по развитию территории.
Инвестиции в недвижимость – выгодное ли вложение денег
Прошлогодний рост цен на российском рынке недвижимости привлек к себе внимание многих людей с намерением инвестировать свой капитал в данную сферу. Имеет ли смысл сегодня вкладывать деньги в недвижимость и насколько это прибыльно – ответы в нашей статье.
Для чего инвестируют в недвижимость
Покупая недвижимость, люди преследуют различные цели. Например:
- смена места жительства;
- увеличение жилой или коммерческой площади;
- долгосрочные инвестиции.
Рассмотрим покупку недвижимого имущества с точки зрения приумножения капитала.
Инвестиционная недвижимость – один из наиболее защищенных финансовых активов и хороший способ диверсификации портфеля инвестора. Люди покупают помещения, чтобы создать пассивный доход или заработать на перепродаже.
Объекты для инвестиций в недвижимость
Изучим ключевые объекты недвижимости как доходного вложения денежных средств.
Жилая
Инвестиции в жилую недвижимость обладают самыми минимальными рисками потери капитала по сравнению с другими финансовыми инструментами.
На что стоит обратить внимание при покупке квартиры:
- месторасположение;
- инфраструктура;
- транспортная доступность;
- благоустройство дома;
- этажность;
- планировка квартиры;
- коммуникации;
- качество ремонта и т. д.
При расчете инвестиций в недвижимость данные факторы значительно влияют на ценообразование объекта.
Строящаяся
Инвестиции в строящуюся недвижимость – лучшее вложение денег. Суть инвестиционной стратегии состоит в том, чтобы купить квартиру или иную недвижимость на начальном этапе строительства. После завершения стройки объект следует продать или сдать в аренду.
За время строительства цена квадратного метра жилья в новостройке может увеличиться на десятки процентов. Однако когда инвесторы приобретают строящееся помещение, то вынуждены ждать несколько лет, пока здание не будет введено в эксплуатацию.
Инвестиции в строительство жилой недвижимости дешевле покупки готовой квартиры, но потенциальных рисков такого приобретения значительно больше.
Коммерческая
Коммерческая недвижимость в первую очередь предназначена для ведения бизнеса и получения прибыли. Ее принято распределять на следующие сегменты:
- Свободное назначение (отели, рестораны).
- Торговая недвижимость (магазины, торговые центры).
- Офисная недвижимость (кабинеты, офисные здания).
- Индустриальные объекты (складские помещения, промышленные предприятия).
- Апартаменты (многоквартирные дома).
- Социальная (медицинские центры, аэропорты).
Во время строительства жилого комплекса многоквартирный дом считается коммерческой недвижимостью. После возведения здания и продажи квартир данный объект переходит в статус жилого дома.
Залоговая
Залоговая недвижимость – это имущество, которое выступает в качестве залога и переходит в собственность кредитора, если заемщик нарушает обязательства по договору займа.
Финансовое учреждение, как правило, обращается в суд, забирает залог через Федеральную службу судебных приставов (ФССП) и выставляет его на торги в виде аукциона.
Обеспечением по кредитному договору формально может выступать любая жилая или коммерческая недвижимость.
Загородная
Частные инвестиции в загородную недвижимость чаще всего наблюдаются в крупных городах. При этом объем подобных инвестиционных сделок ниже, чем со строящейся недвижимостью.
Если человек покупает готовый дом, ему предварительно надо ознакомиться с инфраструктурой, где расположена недвижимость, и изучить всю информацию об этом имуществе (дата постройки, использованные при строительстве материалы, техническая и юридическая документация по дому и т. д.).
Помимо покупки готового объекта, люди также приобретают земельный участок и только потом начинают заниматься строительством загородного дома.
Зарубежная
Инвестиции в иностранную недвижимость в качестве способа сохранения капитала востребованы среди россиян. Особенно пользуется спросом инвестирование в элитную недвижимость.
Если владелец зарубежного помещения решит сдать свое имущество в аренду, то доход будет поступать инвестору в иностранной валюте. Также инвестиции в зарубежную недвижимость дают владельцу право оформить вид на жительство в соответствующей стране.
Виды инвестиций в недвижимость
Для многих людей вложение в недвижимость – надежный вариант приумножения финансового состояния. Рассмотрим популярные методы получения дохода.
Сдача в аренду
- По срокам сдачи во временное пользование разделяют посуточную, краткосрочную (до 12 месяцев) и долгосрочную аренду (от 1 года).
- Доходность инвестиций в аренду коммерческой недвижимости аналогична вложениям в жилые объекты и составляет 4–6% годовых от стоимости имущества.
- Посуточная сдача квартир может принести большую прибыль, но данный метод подвержен сезонности и требует постоянного поиска новых арендаторов.
Продажа
Ниже представлены варианты, как заработать на перепродаже объекта.
- Покупка строящейся жилой или коммерческой недвижимости. После сдачи здания в эксплуатацию рыночная цена купленного объекта возрастает, а значит, его можно выгодно перепродать. При этом важно помнить о том, что есть вероятность банкротства даже надежного застройщика.
- Приобретение объекта недвижимости в плохом состоянии. Покупка помещения заключается по цене ниже рыночной, потому что объект инвестиций будет требовать ремонта. После этого недвижимое имущество продается с существенной наценкой.
- Принятие участия в аукционе залоговой недвижимости. Торги по таким объектам проводит банк, который изъял помещение у прежних владельцев в качестве уплаты долга. Желание быстро реализовать данное имущество сказывается на стоимости жилья. Инвестиции в залоговую недвижимость выгоднее, чем приобретение того же самого объекта при обычных условиях.
- Поиск помещения с юридическими проблемами. Способ представляет собой покупку жилья по низкой цене и решение всех вопросов с документами. Затем подорожавший объект выставляется на продажу.
Если инвестор планирует заработать одним из приведенных способов в сфере жилой недвижимости, лучше всего обращать внимание на однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Подобные планировки обладают повышенным спросом.
Коллективные инвестиции
Иногда можно получать доход от недвижимости, не владея ею полностью. При наличии у инвесторов небольшого финансового капитала коллективное вложение денег – один из немногих вариантов приобретения дорогого объекта.
Виды коллективных инвестиций в недвижимость.
- Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости (ЗПИФН). Когда управляющая компания принимает решение о совместных инвестициях в коммерческую недвижимость, она привлекает в инвестиционный проект инвесторов и продает им свои паи (право на долю в рентной недвижимости). После покупки фондом инвестиционной недвижимости инвестор начинает получать доход пропорционально своей доле.
- Инвестиционный траст недвижимости (REIT, real estate investment trust). REIT – инвестиционный инструмент. Покупка доли в фонде предоставляет возможность совершить выгодные инвестиции в недвижимость за границей. Данная форма коллективных инвестиций в коммерческую недвижимость схожа по принципам работы с ЗПИФН. Основное отличие состоит в том, что REIT инвестирует капитал в иностранную недвижимость.
Большая часть ЗПИФН предназначена для квалифицированных инвесторов с высоким порогом входа. Альтернативой этому считаются акции REIT, но их выбор ограничен на российском рынке.
Ценные бумаги строительных компаний
Часто компании из сферы недвижимости продают свои ценные бумаги на фондовой бирже. Имея акции таких строительных эмитентов, как ПИК или ЛСР, инвесторы получают регулярные дивидендные выплаты и возможность заработать на росте биржевой стоимости активов.
Приобрести облигации, выпущенные застройщиком, – еще один способ инвестировать в недвижимость. Покупая долговую ценную бумагу, инвестор дает компании денежные средства с обязательством их возврата. Взамен эмитент выплачивает процент (купон) за использование финансового капитала.
Если приобретать дисконтную облигацию, заработать можно только на разнице между номиналом ценной бумаги и рыночной ценой ее покупки. Выплата купонов не предусмотрена!
Сколько можно заработать
Узнаем, сколько можно заработать на инвестициях в недвижимость в зависимости от способа размещения капитала:
- На стадии строительства. В среднем инвестиции в строительство коммерческой недвижимости или жилых помещений после сдачи объекта в пользование увеличиваются на 10–30% или более за счет роста рыночной стоимости имущества.
- Приобретение проблемного жилья. На перепродаже можно заработать до 60% от суммы вложений. Высокая прибыль объясняется тем, что подобные квартиры имеют слабый спрос даже при низкой цене из-за дополнительных издержек в виде ремонта или решения юридических вопросов.
- Вложение в готовое жилое или коммерческое помещение. Инвестиции в арендную недвижимость приносят доход около 5% в год от стоимости объекта.
- Покупка ценных бумаг. По мнению аналитиков, инвестиции в ЗПИФН принесут инвестору до 15% годовых, в REIT – до 5%, в акции строительных компаний – от 10% и выше, в облигации – до 9%.
Важно! Вложение денег в недвижимость через финансовый рынок считается самым рискованным вариантом. Ценные бумаги могут не только значительно вырасти в цене, но и потерять часть своей стоимости.
Как рассчитать доходность
Для того чтобы узнать, какую прибыль в процентном выражении принесли вложения, важно научиться рассчитывать доходность инвестиций в недвижимость от сдачи в аренду и перепродажи.
Формулы, которые нам понадобятся:
- Для аренды. Доходность, % = Арендная плата, руб. в год / Стоимость объекта недвижимости, руб. * 100%.
- Для продажи. Доходность, % = ((Цена продажи недвижимого имущества, руб. / Цена первоначальной покупки недвижимого имущества, руб.) – 1) * 100%.
Выясним теперь, как правильно применить данные формулы на практике.
Пример расчета доходности
Допустим, мы купили квартиру за 5 млн рублей и сдали в аренду за 25 тыс. руб. в месяц или 300 тыс. руб. в год.
Посчитаем, какова доходность от аренды квартиры.
300 тыс. руб. / 5 млн руб. * 100% = 6%
Рентабельность при сдаче в аренду равна шести процентам годовых.
Если владелец получает рентный доход как физическое лицо, то необходимо уплатить НДФЛ в размере 13%. Если арендодатель – индивидуальный предприниматель, то применяется УСН (упрощенная система налогообложения) всей выручки по ставке 6% или разницы между доходами и расходами по ставке 15%.
Какую прибыль от вложений в процентном выражении мы получим, если решим продать квартиру за 6 млн руб.
По формуле получаем: ((6 млн руб. / 5 млн руб.) – 1) * 100% = 20%
Таким образом, если мы продадим квартиру по желаемой цене, то доходность от перепродажи жилья составит 20%.
Налог с продажи недвижимости для физического лица составляет 13%, для ИП – 6%. Существует ряд льгот, которые можно использовать для снижения налоговой нагрузки.
Инвестиции в недвижимость 2022 – перспективы вложений
Доходность инвестиций в проекты, связанные с недвижимостью, зависит от многих переменных: состояния рынка, ставок аренды, платежеспособности арендаторов и т. д.
В текущем году покупка недвижимого имущества для россиян станет менее доступной. Данная тенденция обусловлена ростом ипотечных ставок и удорожанием стоимости квадратного метра жилья. Кроме того, в 2022 году объем государственной поддержки отрасли сократился, а показатель ключевой ставки уже достиг отметки в 20%.
Инвестиции в недвижимость в Москве – особенности рынка
Рынок недвижимого имущества российской столицы сильно отличается от региональных центров.
Выделим особенности московского сегмента недвижимости:
- Высокая стоимость жилья. Цены на квартиры заметно выше, чем в других регионах. Квадратный метр жилья в новостройке в среднем сегодня стоит 295 тыс. руб.
- Зарубежный капитал. Более четверти всех покупателей, кто делает инвестиции в коммерческую недвижимость в Москве, – иностранные граждане.
- Стабильный спрос на новостройки. Если сравнивать с региональными рынками, в Москве наблюдается высокая готовность покупателей делать инвестиции в строительство недвижимости на стадии котлована.
В целом, вложение в недвижимость в Москве – один из наиболее безопасных методов сбережения капитала. При этом столичный рынок недвижимости уникален. Важную роль играет то, что Москва – крупнейший деловой, финансовый и промышленный центр России.
Ипотека как инвестиция
Особенность подобного вложения денежных средств состоит в том, чтобы купить жилой или коммерческий объект в ипотеку, а затем сдать его в аренду.
Главная задача – подобрать недвижимое имущество, арендная плата при сдаче которого превышала бы сумму ипотечного платежа. С учетом того, что в 2022 году ставки по ипотеке выросли, данная стратегия инвестирования сейчас будет невыгодной на российском рынке.
С чего начать инвестирование
При покупке недвижимости частному инвестору важно учесть все особенности и последствия выбранного им способа приумножения капитала.
Этапы инвестирования:
- Изучить объекты недвижимости.
- Проанализировать рынок, где планируется покупка соответствующего имущества.
- Выбрать способ получения дохода.
- Ознакомиться с экономическими, налоговыми и юридическими аспектами инвестиций в недвижимость.
Если планируется покупка квартиры или загородного дома, обратите внимание на жилье средней ценовой категории, так как его будет проще и быстрее сдать в аренду или перепродать.
Риски вложений в недвижимое имущество
Считается, что покупка жилого или коммерческого помещения – это выгодно и надежно. Однако при особых обстоятельствах всегда существуют риски инвестиций в недвижимость. Разберем основные из них.
- Неудачное месторасположение. Если выбранный район покупки жилья не застраивается новыми домами и инфраструктура вокруг не развивается, то цена на аренду и последующую перепродажу объекта снижается.
- Недобросовестные арендаторы. Проблема заключается в задержке ежемесячных платежей или нанесении ущерба помещению. Иногда ремонт квартиры обходится дороже, чем заработок от сдачи жилья во временное пользование.
- Приостановка строительства. Возможные причины – резкий рост цен на строительные материалы или банкротство управляющей компании. Высок также риск инвестировать в строящееся жилье, которое будет сдано в эксплуатацию позже планируемого срока.
- Мошенничество. В сфере недвижимости нередки случаи продажи чужого имущества по поддельным документам или строительство жилых домов из дешевых материалов (возникает риск обрушения здания).
Ответственный подход к выбору объекта минимизирует факт наступления неблагоприятных последствий при аренде или перепродаже недвижимого имущества.
Плюсы и минусы инвестиций в недвижимость – выгодно или нет
Аргументы за и против долгосрочных вложений в недвижимость.
Плюсы покупки:
- Пассивный доход.
- Защита от инфляции.
- Разнообразие объектов недвижимости.
- Множество вариаций получения прибыли.
Минусы инвестирования:
- Большой объем капитала для входа в рынок.
- Срок окупаемости вложений не менее 10 лет.
- Наличие постоянных дополнительных издержек: коммунальные услуги, ремонт и т. д.
- Низкая ликвидность. Необходимо время для продажи помещения.
Как можно заметить, отрицательных сторон при вложении денежных средств в недвижимость немало. Принимая решение о подобных инвестициях, важно фокусироваться не только на потенциальных выгодах, но и понимать все недостатки подобного рода увеличения капитала.
Загрузка...
