Reit-фонды: особенности формирования и вложения в инвестиционную недвижимость

Многие люди связывают инвестиции в недвижимость с большими вложениями. На самом деле это не совсем так. Начать инвестировать можно, имея в кармане всего 1000 рублей. В этом помогут специальные фонды, купив акции которых инвестор автоматически вкладывается непосредственно в недвижимость.

REIT или фонды недвижимости: понятие

Фонды недвижимости на инвестиционном языке называют REIT. Они могут заниматься возведением домов, куплей-продажей зданий, предоставлением услуг аренды, а также покупкой и реализацией ипотечных банковских бумаг. На самом деле их деятельность не ограничена, но всегда связана непосредственно с недвижимостью.

Пройдите наш авторский курс по выбору акций на фондовом рынке → обучающий курс

Как правило, подобные фонды создаются на основе акционерного общества. Полученная прибыль делится между акционерами компании в соответствии с утвержденной политикой. Купить ценные бумаги фондов недвижимости легко. Для этого нет необходимости обладать специальными познаниями в области инвестиций. Достаточно завести брокерский счет и иметь небольшую сумму для вложений.

История возникновения REIT уходит далеко в прошлое. Их появление связывают с 19-тым веком. Считается, что они произошли в Америке. Однако в том виде, в каком они существуют сейчас, фонды недвижимости образовались лишь в 1960 году.

Как правило, фондом недвижимости может стать компания, если соблюдается ряд условий:

• фирма платит налоги и не является благотворительной организацией;
• компания включает в себя больше 100 акционеров;
• больше 5 акционеров запрещено владеть пакетом акций в размере 50%;
• фирма получает прибыль непосредственно от операций с недвижимостью, а доход от такой деятельности не может быть меньше 75%;
• больше 90% прибыли распределяется между акционерами.

Если фонд не соблюдает хотя бы одно условие, то оно не может выйти на рынок и свободно торговать своими ценными бумагами.

Оценка стоимости бизнеса	Финансовый анализ по МСФО	Финансовый анализ по РСБУ
Расчет NPV, IRR в Excel	Оценка акций и облигаций

Виды фондов недвижимости

Фонды недвижимости классифицируют по двум признакам: по торговле на фондовой бирже и по секторам управления. Первые, в свою очередь также подразделяются на виды.

Классификационный признак	Вид фонда недвижимости	Описание
Фонды, акции которых торгуются на бирже	Ипотечные	Доход таких компаний образуется за счет процентов по ипотеке, выкупленной у кредитных организаций.
Долевые	Совершают прямые операции с недвижимостью, от чего и получают прибыль.
Фонды, которые не торгуют на фондовой бирже	Публичные	Компании, которые зарегистрированы в специальной комиссии по ценным бумагам
Приватные	Частные фонды, не зарегистрированные в комиссии
По секторам управления	Офисные	Дельность направлена на руководство офисами
Индустриальные	Фонды, управляющие промышленными зданиями и территориями
Торговые	Проводят операции с недвижимостью, относящееся к торговым объектам.
Инфраструктурные	Управления зданиями, которые относятся к инфраструктуре, например помещения для передачи электроэнергии.

Надо отметить, что фондов недвижимости по секторам управления существует гораздо больше. Все зависит от типа зданий и помещений, операции с которыми проводит компания.

REIT и его особенности

Главная особенность REIT в том, что инвестируя в подобные фонды, инвестор автоматически вкладывает не только в дома, здания, строения, но и в акции.

1. Как правило, ценные бумаги недвижимости имеют большую ликвидность, чем физические объекты. Все дело в том, что цена на них гораздо ниже, а это обусловлено более высоким спросом.
2. Вложения в фонды недвижимость всегда считались отличным средством от инфляции. Дома, квартиры, здания, сооружения, а также их аренда растут в цене не постоянно. А вот ценные бумаги имеют свойство расти, так как портфель из видов недвижимости REIT диверсифицирован.
3. Доход по дивидендам REIT гораздо выше, чем у других компаний. И это не связано с высокими рисками. Все дело в том, что фонды недвижимости обязаны выплачивать не меньше 90% от своей прибыли акционерам.

Еще одним положительным моментом, который указывает на то, что вложения в REIT очень выгодны, является диверсификация фондами недвижимости управляемых объектов. Например, одна компания может иметь физические предметы в разных уголках мира и даже страны, а другая фирма отлично руководит несколькими видами недвижимости и использует разные подходы.

Что такое ETF

Некоторым инвесторам кажется, что фонды недвижимости недостаточно диверсифицируют свои портфели. То есть, располагают небольшим ассортиментом объектов или предоставляют мало услуг.

В таком случае можно приобрести акции не REIT, а ETF. Как правило, ETF включает в себя ценные бумаги нескольких сотен, а иногда и тысяч различных фондов. Фактически, покупая ETF, инвестор понемножку отщипывает от каждого REIT. И тогда он инвестирует не просто в несколько фондов, а в массу видов недвижимости.

Порядок и правила выбора фонда недвижимости

Выбирая фонд недвижимости, необходимо учитывать общие правила инвестирования:

1. В первую очередь нужно внимательно оценить компанию, проанализировать ее деятельность, изучить историю. Это необходимо для того, чтобы оценить риски.
2. Также рекомендуется рассчитать доходность от вложений. Производя вычисления, не забудьте включить стоимость брокерской комиссии.
3. Если фонд предлагает подозрительно высокую доходность, намного выше, чем другие аналогичные эмитенты, то лучше откажитесь от инвестиций в такие инструменты.
4. Для сравнения активов пользуйтесь различными мультипликаторами. Это поможет всесторонне оценить прибыльность вложений.

Важно! Как правило, инвестиции в фонды недвижимости подвержены средним рискам, а доходность по ним намного выше, чем по другим среднерискованным активам и сравнима с прибыльностью от вложений в высокорискованные инструменты. Именно поэтому многие инвесторы имеют в своем портфеле акции REIT.

Индексы для оценки фондов недвижимости

Оценивать фонды недвижимости рекомендуется при помощи индексов. Они показывают, насколько прибыльно и рискованно инвестировать в тот или иной инструмент.

Как правило, анализ проводится путем сравнения показателей деятельности компании с рассчитанными показателями. Не нужно забывать смотреть и на поток денежных средств фирмы.

Данная информация находится в свободном доступе и часто публикуется на официальных сайтах фонда в разделе для инвесторов или акционеров. Если такой показатель не указан в отчетности компании, то его легко рассчитать.

Для этого достаточно к чистому доходу прибавить амортизации, а их полученной суммы отнять доход от реализации объектов недвижимости.

Если финансовый оборот поделить на совокупное число выпущенных акций, то можно узнать, растут дивидендные выплаты или снижаются. Как правило, оценку производят в процентном соотношению к показателю прошлого периода.

Если данный мультипликатор снизился, значит компания выплатила дивиденды в меньшем объеме и наоборот. Уменьшение данного показателя возможно в нескольких случаях:

• в случае снижения финансового оборота;
• при росте числа выпущенных ценных бумаг.

Надо отметить, что рассматриваемое значение можно найти в отчетности компании, поэтому рассчитывать его нет необходимости.

Еще один индекс, который рекомендуется рассчитать, показывает, насколько выгодно вложится в ценные бумаги анализируемого фонда, по сравнению с другими. Для этого финансовый оборот компании делят на аналогичный показатель сравниваемых компаний.

Чтобы получить объективную оценку, рекомендуется использовать значения эмитентов, работающих в этой же области, например показатели двух фондов недвижимости. Чем коэффициент ниже, тем выгоднее инвестировать в акции рассматриваемой компании.

Порядок выбора фонда недвижимости

Для того чтобы выбрать фонд недвижимости с целью инвестирования в его ценные бумаги, можно воспользоваться следующим алгоритмом:

• выберете несколько компаний, занимающихся аналогичной деятельностью;
• подробно изучите каждую компанию, оцените показатели прошлых лет, проанализируйте динамику коэффициентов;
• найдите вышеперечисленные индексы для каждого из фондов;
• отберите те, которые по результатам оценки самые перспективные.

Надо отметить, что инвестировать можно в акции сразу нескольких фондов. Это поможет защитить свой портфель от потерь. Ведь ценные бумаги одного эмитента могут упасть, а в это же время, акции другого фонда неожиданно вырастут. В таком случае инвестор не потеряет вложения.

Алгоритм приобретения акций фондов недвижимости

Купить акции фондов недвижимости очень просто. Для этого нужно иметь открытый брокерский счет и денежные средства на нем.

1. В первую очередь находим надежного брокера. Лучше обращать внимание на крупных и широкоизвестных посредников, которые предлагают различные инструменты для инвестиций, наподобие специализированных программ.
2. Открываем брокерский счет. У каждого посредника процедура подписания соглашения разная. Но, чаще всего достаточно скачать приложение или зарегистрироваться на сайте.
3. Вносим на брокерский счет деньги. Начать инвестировать можно с небольшой суммы. Все зависит от целей инвестора.
4. Авторизуемся в личном кабинете, предоставленном брокером, дожидаемся открытия торгов и приобретаем акции фондов.

На российском рынке приобрести ценные бумаги REIT можно на Санкт-Петербургской бирже. На сегодняшний день там торгуются акции 25 эмитентов. Также можно попробовать приобрести бумаги на Нью-Йоркской фондовой бирже. Но для этого потребуется открыть отдельный счет у иностранного посредника.

Еще один вариант приобретения акций фондов недвижимости – вложения в ПИФы. Однако – это более дорогостоящий и сложный вариант, чем покупка акций через биржу.

Оцените качество статьи. Нам важно ваше мнение:

Оценка стоимости бизнеса	Финансовый анализ по МСФО	Финансовый анализ по РСБУ
Расчет NPV, IRR в Excel	Оценка акций и облигаций

REIT как способ инвестирования в недвижимость США

Для большинства вложения в недвижимость являются наиболее простым и понятным способом вложения денег. Особенно до недавнего времени, были выгодные вложения на стадии строительства, так называемого «котлована». Такие инвестиции приносили инвесторам хороший доход.

Но начиная с 2014 года цены на недвижимость неуклонно падают, стоимость аренды уменьшается, и предложений на рынке становиться все больше и больше, растет конкуренция.

Но речь сейчас пойдет о вложениях, а именно, о вложениях в зарубежную недвижимость, в частности американскую.

Почему именно в недвижимость США?

Во-первых, экономика США является ведущей мировой экономикой, и практически каждый инвестор знает об этом и стремиться инвестировать именно туда – надежность, стабильность, высокий доход в валюте.

Во-вторых, по данным экспертов США, цены на жилье в 2019 году выросли на 54,82% по сравнению с 2000 годом (разница в стоимости составила 54 819$ США) и с каждым годом цены продолжают активно расти.

Делается это посредством REIT фондов – инвестиционный фонд недвижимости. Такие фонды занимаются инвестированием средств в коммерческую недвижимость, склады, офисы, торговые центры, отели и квартиры, занимаются их сдачей в аренду, обслуживанием, куплей продажей.

Существует сотни таких reit фондов, из которых более 35-ти входит в индекс S&P 500 (индекс, при помощи которого отображается общее состояние экономики, в который включены крупнейшие компании США по капитализации).

Отличительной особенностью фонда является их доступность, стоимость одного пая (не путать с пифами) варьируется от 5 до 100 долларов, что дает возможность каждому стать в той или иной степени совладельцем в своем денежном соотношении, части мировой в т.ч. элитной недвижимости. Будь то огромный торговый молл или сеть дорогих гостиниц на побережье моря. Ведь покупая пай, вы в своем процентном соотношении становитесь владельцем хорошего и прибыльного бизнеса.

Крупнейшие REIT фонды по рыночной капитализации в млрд. $.

Преимущества инвестирования в REIT фонды

• Доступность. Конечно же, самое главное это доступность. Ведь стоимость одного пая начинается от 5$. Для того, чтобы купить reit нужно всего лишь открыть брокерский счет либо ИИС. На Санкт-Петербургской бирже торгуется порядка 30 различных REITa.
• Надежность. Как и самостоятельное владение, квартирой, покупка данных фондов является достаточно надежным вложением, ведь фонды инвестируют в различную недвижимость из различных секторов экономики, что обеспечивает отличную диверсификацию активов. Так же, стоит отметить, что самостоятельная сдача недвижимости в аренду, подразумевает ряд сопутствующих проблем в виде поиска арендатора, содержания помещения в презентабельном виде, необходимость делать косметический ремонт, иметь дело не всегда с хорошими и порядочными квартирантами. Покупая REIT вы полностью избавлены от этих проблем.
• Стабильность. Большинство фондов с мировым именем, отличным менеджментом, огромной капитализацией, работают на рынке более 25-ти лет, хорошо зарекомендовав себя. Ежегодно платят хорошие дивиденды, а также охотно наращивают их.
• Высокая доходность. Согласно статистике, сдача квартиры или офисного помещения в аренду с учетом затрат на ремонт, косметического ремонта, оплаты налогов в виде 13% НДФЛ, простоя и других непредвиденных расходов, на выходе получается среднегодовая доходность на уровне 4-5% годовых. С фондами недвижимости дело обстоит иначе, среднегодовая доходность колеблется от 3-6% годовых в долларах, есть фонды, которые предлагают и более высокую доходность 10-12%. Не стоит забывать, что стоимость самих бумаг так же медленно, но растет, что даст вам дополнительную доходность.
• Ликвидность. Если вы надумаете продавать квартиру, может пройти не мало времени, от нескольких недель до нескольких месяцев, а бывает и лет, все зависит от города, района или состояния самой квартиры и дома. В случае с REIT дело обстоит гораздо проще. Это ценная бумага, которая торгуется на бирже и ее можно продать в любой момент времени и по рыночной цене и получить свой капитал обратно.
• Диверсификация. Средства фондов направляются в различные объекты недвижимости, что обеспечивает отличную защиту от рисков, если один объект простаивает и не приносит прибыль, десятки других отлично работают и зарабатывают. Покупка квартиры или офиса не дает вам такой возможности, сегодня офис сдается, а завтра в условиях санкций или еще каких-либо внешних факторов он простаивает.

Самостоятельное инвестирование в недвижимость, квартиру, или офис, на текущий момент является не самым выгодным вложением, в отличие от инвестиций в REIT фонды, которые не только хорошо зарекомендовали себя в мировой практике, но и показывают отличную доходность, с высокими дивидендными выплатами!

Инвестиции в недвижимость. Что такое REIT

Существует заблуждение, что инвестирование в недвижимость — это непосредственное приобретение квартиры с большим первоначальным вложением. Однако, вложить финансы в недвижимость можно имея совсем небольшой капитал. В данной статье мы рассмотрим, что такое фонды недвижимости и как на них можно зарабатывать, не имея миллионов.

Что такое фонд недвижимости REIT

REIT – это аббревиатура, которая расшифровывается с английского языка как real estate investment trusts. По своей сути это фонды недвижимости. Они, за счет денег инвесторов, покупают разного вида недвижимость – как строящуюся, так и сданную в эксплуатацию. Далее фонд распоряжается этой недвижимостью в своих целях.

То есть по своей сути, REITs выступают в роли акционерных компаний, бумаги которых можно приобрести, так же как и на обычной бирже. Доходность инвесторов обеспечивается дивидендами. Можно сказать, что REIT – это гибрид прямого инвестирования в недвижимость и покупкой акций.

Следовательно, инвестировать в недвижимость может человек, обладающий минимальной суммой в размере вклада и имеющий доступ к бирже.

Виды REIT

Существует несколько классификаций REIT. В основном разделяют два вида:

• Деловые. Большинство всех фондов недвижимости относятся к данному типу. Они получают прибыль от продажи или сдачи недвижимости в аренду. По-английски называются equity REIT.
• Ипотечные. Это фонды, которые относятся лишь к 7% от всех фондов недвижимости. Прибыль фиксируется на основе процентов по ипотеке, выкупаемой у банков. По-английски называются mortgage REIT.

Также выделяют смешанные REITs. Это гибриды деловых и ипотечных трастов.

По видам самой недвижимости фонды подразделяются на:

• Office — офисные здания, помещения.
• Industrial — промышленные здания, помещения, склады для производственных целей.
• Retail — торговая недвижимость для постройки магазинов, торговых центров.
• Lodging — рекреационная недвижимость, отели, гостиницы.
• Residential — жилые квартиры, студии, апартаменты.
• Timberland — лесные хозяйства.
• Health care — все медицинские учреждения, здания.
• Self-storage — самообслуживаемые склады для разных целей.
• Infrastructure — инфраструктурные помещения.
• Data center — объекты недвижимости для серверов.
• Specialty — здания развлекательных структур (кино, театры, казино) и рекламные билборды.
• Diversified — разные виды, не относящиеся к группам выше.

Преимущества REIT

• Ликвидность. По сравнению с покупкой недвижимости, инвестирование в трасты обладает колоссальной ликвидностью. Приобретение и продажа физической квартиры занимает уйму времени и не гарантирует соответствие рыночной стоимости. Акции же трастов можно как продавать, так и покупать в считанные сроки.
• Независимость от инфляции. Стоимость аренды квартир напрямую зависит от рыночных цен и практически не корректируется процентами инфляции. Акции трастов же считаются защитой от инфляции.
• Дивиденды. Обязательство REITs заключается в выплате минимум 90% своей прибыли в виде дивидендов. Именно поэтому многие инвесторы предпочитают этот финансовый инструмент для защиты своих активов.
• Диверсификация. Существует огромное количество видов и типов недвижимости. REIT используют диверсификацию как в географическом положении, так и в зависимости от сектора и даже арендаторов.

Как инвестировать в REIT

Для большего доступа к международным трастам рекомендуется торговать через иностранных брокеров. Наиболее котируемые фонды представлены ниже:

• Simon Property Group, Inc. Это крупнейший траст, занимающийся строительством и сдачей в аренду апартаментов в Америке, Европе и Азии. В 2020 году доходы по дивидендам для трейдеров достигла почти 6%.
• Host Hotels & Resorts. Почти 4,5% дивидендной доходности. Компания занимается гостиничным бизнесом и владеет 100 отелями высшего уровня.

Если говорить о бирже Санкт-Петербурга, там также представлены некоторые трасты. Однако будьте аккуратны с покупкой через российских брокеров – учитывайте высокое налогообложение на такого вида операции и низкую ликвидность. Кроме того, количество компаний на бирже Санкт-Петербурга значительно меньше, чем, например, на Нью-Йоркской.

Чем REITs могут быть интересны

1. Дивидендная доходность REITs зачастую выше доходности отдельных акций США.
2. Стабильная дивидендная доходность в долларах США.
3. Меньше коррелируют с другими классами активов.
4. Порог входа от 10-12 долларов США.

 О рисках REIT

1. Так как фонды выплачивают высокие дивиденды, у неё ограничены средства для инвестиций.
2. Фонд может привлекать долг или проводить допэмиссию ценных бумаг с целью расширения.

3. У REIT может быть высокая долговая нагрузка, так как есть возможность привлекать займы под залог недвижимости. Это увеличивает риски, особенно в кризисные периоды.
4. Высокая волатильность.

На ряду с любыми инвестициями, REIT как обладает рядом преимуществ, так и несут в себе существенные риски. Про это важно помнить всегда!

Всем удачных финансовых решений!

Вам также может понравиться

Инвестиции в индексные фонды недвижимости

Инвестирование в паевые фонды недвижимости

От читателей блога и учеников курса Ленивого инвестора регулярно поступают вопросы про инвестиции в недвижимость. Этот вид вложений справедливо считается классическим, однако в разное время и на разных рынках он имеет неоднозначные результаты. Сегодня разберем один из инвестиционных инструментов и ответим на вопросы:

• Как устроены паевые фонды недвижимости;
• ПИФы недвижимости в России;
• Фонды недвижимости на зарубежных рынках.

Как устроены паевые фонды недвижимости

Важно! Я веду этот блог уже почти 10 лет. Все это время я регулярно публикую отчеты о результатах публичных инвестиций. Сейчас мой публичный инвестпортфель – более 5 000 000 рублей.

Я регулярно получаю много вопросов и специально для читателей я разработал Курс ленивого инвестора, в котором пошагово показал, как наладить порядок в личных финансах и эффективно инвестировать в различные активы. Рекомендую пройти, как минимум, бесплатную неделю обучения.

Если вам интересна практика и какие инвестрешения в моменте принимаю лично я, то вступайте в Клуб Ленивого инвестора.

Подробнее

Среди россиян инвестиции в недвижимость по традиции считаются самыми надежными.

Склонность к этому способу сбережения объясняется не столько ростом рынка (его в последние годы не наблюдается), сколько понесенными потерями: в 1991 и 1998 годах, а также во время валютных кризисов 2008 и 2014 годов.

Поэтому многие предпочитают иметь дело с чем-то материальным и осязаемым, что можно «потрогать» и владеть документами на право собственности. Более 40% сбережений российских граждан инвестированы в недвижимость.

Однако вложения в целый объект имеют изрядное количество недостатков. Инвестирование требует немалого стартового капитала: в столицах от 5–6 млн рублей, в других регионах – от 1–2 млн.

Альтернативой могут быть инвестиции в субаренду со сдачей большой квартиры по частям, но и здесь понадобятся сотни тысяч рублей для входа в проект. Доходность коммерческой недвижимости на длинном горизонте выше жилой.

Однако в стадии экономического спада она менее всего интересна инвесторам.

Таким же серьезным препятствием является низкая ликвидность актива. Продать объект, особенно в кризис, без потерь почти нереально. Плюсуем к этому амортизацию актива, расходы на его содержание, юридическое оформление сделки и комиссию риэлтера. Как показывают расчеты, сдача помещения в аренду не всегда покрывает убытки от его содержания.

Выходом может стать участие в сделках купли-продажи или эксплуатации недвижимости через покупку долей (паев). Самая распространенная в России форма такого участия – закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФН). Их цель – получение прибыли от аренды или за счет купли-продажи при увеличении рыночной стоимости.

Кроме того, доход идет от владения ценными бумагами и процентов по банковским депозитам, в которые УК временно размещает средства. Некоторые фонды выплачивают ренту, т. е. прибыль в виде дивидендов, по аналогии с акциями.

Доходность неубыточных фондов составляет 8–12%, что на 2–4% превышает максимальную доходность по депозитам.

Пай инвестора имеет определенный срок действия, до истечения которого выкуп не предусмотрен. Инвестиционный доход распределяется между пайщиками обычно раз в полгода. Как и в рядовом ПИФе, прибыль рассчитывается от стоимости чистых активов (СЧА). Для этого нанимается независимая аудиторская компания, что снижает риск манипулирования показателями.

В чем преимущество ЗПИФН перед покупкой конкретного объекта? Управляющая компания имеет возможность диверсифицировать их:

• по типам (жилая, коммерческая, земельные участки, первичный и вторичный рынок);
• по назначению (торговая, офисная, гостиничная, складская, промышленная);
• по географическому признаку (выбор регионов с потенциалом роста цен);
• по размеру (от квартир до торговых центров).

ЗПИФН предназначен для долгосрочного инвестирования и не предполагает преждевременную продажу паев. Вкладывать средства в закрытый фонд в большинстве случаев можно только на стадии его формирования. При этом закрытый паевой фонд – не самый прозрачный инструмент.

Бумаги фонда не обращаются на вторичном рынке и ценообразование зависит от мнения аудитора и оценочной компании.

Многие ЗПИФ недвижимости недоступны частным неквалифицированным инвесторам и не публикуют отчетность, так созданы узкой группой лиц с целью оптимизации налогообложения.

ПИФы недвижимости в России

Российский рынок не отличается разнообразием предложений. Большая часть линейки – это продукты, сформированные «Сбербанк – управление активами».

Кроме того, есть паи, например, «Арсагера – жилищное строительство», ЗПИФН АИЖК (переименован в Дом.рф).

Удалось найти только два российских ПИФа на ETF зарубежной недвижимости, в скобках показано увеличение стоимости пая за год, а график за 3 года:

«Открытие – зарубежная собственность» (+ 4.24%);

«Уралсиб Зарубежная недвижимость» (+ 5.21%).

Оба фонда инвестируют в один ETF – SPDR Dow Jones Real Estate и повторяют его график. Это не самый привлекательный вариант из-за высоких комиссий: 2–4%. Для сравнения ETF – 0,5%. Российские ПИФы проигрывают как минимум в комиссии базовому инструменту – зарубежным ETF недвижимости.

Иногда ЗПИФН создаются девелоперами с целью долевого финансирования своих проектов. Не менее важный мотив — получение налоговых льгот.

Потенциальная доходность российских ЗПИФов достигает 20% годовых. Но 68% из них в 2016 году показали убыток (точная статистика за 2017 пока не опубликована).

Несмотря на привязку к активам на рынке недвижимости, доходность паевых фондов может как обгонять, так и отставать от роста или падения стоимости кв. метра. Это зависит от качества управления, затрат на депозитарий, аудиторов и оценщиков, а также комиссии фонда.

Последняя может колебаться от 2 до 6%. Популярность ЗПИФН среди инвесторов невысока, но она постепенно растет. В этом вопросе не стоит оценивать только текущие показатели доходности, поскольку инструмент долгосрочный. Это связано и с возможными длительными просадками в цене.

К примеру, сейчас рынок находится не в самой благоприятной фазе. На картинках ниже отражена динами стоимости паев ЗПИФН Сбербанка:

Минимальная инвестиция в ЗПИФН меньше, чем при покупке физического объекта. Но все же она может начинаться от 300 000 руб. и достигать десятков миллионов. Несмотря на то что популярность среди частных инвесторов пока невысока, доля их чистых активов составляет половину всего российского рынка ПИФов. Это объясняется относительно большим размером среднего чека.

Получения прибыли приходится ждать несколько лет (до 15). Срок инвестирования известен заранее и прописан на сайте фонда. Лишь немногие фонды (около 15%) пускают паи в продажу на вторичном биржевом рынке. Только в этом случае инвестор может «долиться» в уже сформированный фонд или получить прибыль до его закрытия.

Пожалуй, главным преимуществом российских ЗПИФН является регулирование фондов в рамках отечественной юрисдикции.

Большинство частных инвесторов лучше ориентируются на родном рынке и привыкли пользоваться русскоязычной поддержкой. Это не страхует от банкротства, но снижает риск откровенного скама.

Из недостатков выделим высокие издержки на комиссии управляющему, отсутствие богатого выбора и низкую ликвидность инструментов.

Фонды недвижимости на зарубежных рынках

Инвестиции в зарубежную недвижимость традиционно считаются одним из лучших способов сохранения сбережений и формирования пенсионного капитала.

Что такое REIT

REIT (Real Estate Investment Trust) – разновидность ETF (Exchange Traded Fund). Это инвестиционный фонд, который приобретает, строит и управляет объектами недвижимости, а также связанными с ней производными активами.

Паевые фонды REIT являются аналогом наших ЗПИФН. Их родина – США, где они существуют с 60-х годов ХХ века. Постепенно они распространились на другие юрисдикции и сегодня имеются в 45 странах. Они широко диверсифицированы и включают активы по всему миру. Самым крупным и разнообразным по составу эмитентов является фонд Vanguard Real Estate Index Fund: $30 млрд активов, 157 бумаг.

Выделяется три основных типа паевых фондов недвижимости:

1. Рентные (Equity REIT) предполагают участие пайщиков во владении недвижимым имуществом, управление которым передается фонду. Они занимаются куплей-продажей недвижимости и сдачей её в аренду. Самые популярные из них имеют диверсифицированный состав активов – от жилья до крупных отелей, промышленных площадок и торговых центров. Это самый распространенный тип, около 90% всех фондов.
2. Ипотечные (Mortgage REIT) занимаются кредитованием и операциями с залогами в виде закладных и ипотечных облигаций. Это инвестиции не в объекты, а в долговые бумаги.
3. Гибридные (Hybrid REIT) комбинируют два первых типа. Они могут как торговать и сдавать в аренду недвижимость, так и кредитовать клиентов.

Часть активов может находиться в деньгах или казначейских облигациях. Но не менее 75% должно быть связано с недвижимостью. REIT интересны тем, что освобождены от налога на прирост стоимости, облагаются налогом только дивиденды. Однако их тоже можно освободить от налогообложения, если реинвестировать дивиденды.

Организационно REIT представляет собой траст (передача активов в управление), который создается с целью коллективных инвестиций.

По сравнению с российскими паевыми фондами, они более ликвидны — вы просто покупаете их биржевые акции — и не требуют большого стартового капитала. REIT имеют весомое преимущество: защиту от курсовых колебаний рубля.

Также привлекательность для российских инвесторов обусловлена следующими причинами:

• высокой ликвидностью REIT, акции которых обращаются на вторичном рынке;
• не нужно открывать счет за рубежом, достаточно счета у брокера, работающего в России;
• надежными схемами наследования и раздела имущества при разводе;
• отсутствием расходов на поездки за границу для поиска, осмотра и контроля за содержанием объекта;
• нет необходимости вникать в особенности местной юридической системы и налогообложения;
• исключаются риски столкнуться с мошенничеством или просто завышенной ценой на объект.

Минусы REIT для российского инвестора:

• мало брокеров, предлагающих вывод на зарубежные биржи;
• низкая ликвидность отечественных торговых площадок;
• в отличие от покупки конкретного объекта, не дают привилегий при получении визы, двойного гражданства;
• отсутствие российских налоговых льгот, предусмотренных для ИИС или по сроку владения активом;
• языковой барьер и объемный пакет документов для открытия счета на английском языке.

Доходность REIT

За все время существования REIT на американском рынке не было ни одного случая банкротства. На длинном горизонте (от 5 лет) REIT показывают доходность больше, чем у акций. Выше и дивидендная доходность: около 4%, по сравнению с 2% по акциям в среднем из S&P 500. Именно на этот показатель и стоит смотреть при выборе фонда.

Высокие дивиденды объясняются тем, что по американским законам REIT должны распределять между пайщиками 90% прибыли. Общая доходность, с учетом реинвеста, может достигать 15%, что для американского рынка немало. Однако, обыгрывая фондовый рынок и инфляцию, ETF недвижимости подвержены даже большим ценовым колебаниям, чем акции.

Так, во время ипотечного кризиса 2007—2008 годов они потеряли почти 40% своей капитализации.

Доходность ETF REIT в среднем на 1.5-2% больше, чем у акций. Но выше и усредненные показатели риска. Стоит учитывать, что общая капитализация паевых фондов недвижимости составляет только несколько процентов от капитализации всего фондового рынка.

Включение в портфель REIT хорошо подходит для целей диверсификации: между ними, акциями и облигациями нет прямой корреляции. Иногда паи REIT идут вверх, когда весь фондовый рынок падает и наоборот.

Этот инструмент годится в качестве «разбавочного» сегмента портфеля, основу которого лучше составить из акций и облигаций.

Для частного инвестора сделать самостоятельный выбор из сотен REIT – почти неразрешимая задача. Поэтому более подходящим вариантом будет покупка ETF на REIT.

Таким образом, вы доверяете составление портфеля профессионалам и, по сути, инвестируете в индекс по аналогии с S&P или DJ. К тому же вы снижаете порог входа до нескольких десятков долларов и облегчаете процедуру покупки и продажи.

ETF – гораздо более ликвидный инструмент, чем акции отдельного REIT.

Где купить ETF на REIT

Самой известной российской биржей с иностранными активами является Санкт-Петербургская фондовая биржа – смотрим листинг ETF на REIT spbexchange.ru/ru/listing/securities. Минус – низкая ликвидность самой площадки и невыгодное налогообложение дивидендов.

Значительно БОльшим разнообразием отличается уже не раз описанный на блоге Interactive Brokers. Он имеет в перечне инструментов десятки ETF на REIT. Найти их можно здесь. Минимальная сумма для открытия счета у разных брокеров колеблется от 5к до 10к долларов.

Существует и менее распространенный способ инвестирования в ETF REIT – инвестиционное страхование Unit-Linked от зарубежных страховщиков. Они предполагают полисы со взносами от 300 долларов ежемесячно.

При выборе фонда, будь то отечественный или зарубежный, советую внимательно изучить правила доверительного управления и инвестиционную декларацию фонда. Стоит сравнить с конкурентами состав пула объектов, условия инвестирования, показатели доходности, долю на рынке.

Если у вас есть опыт работы с паевыми фондами недвижимости, то напишите свой отзыв в х.

Всем профита!

(1

Что такое инвестиционные фонды недвижимости, или REIT, как инвестировать и сколько можно заработать | CS Group

Основные отличия инвестирования в физическую недвижимость от инвестирования в фонды недвижимости. Источник: Capital System Group.

Недостатки инвестиций в REIT-фонды

Как и любой инвестиционный инструмент, REIT-фонды имеют свои положительные и отрицательные стороны. О положительных я рассказывал выше, а сейчас речь пойдет о негативных.

REIT-фонды могут реинвестировать максимум 10% своего годового дохода в свои основные направления деятельности. С одной стороны, это плюс, поскольку остальные 90% фонд выплачивает нам, инвесторам, в виде дивидендов, а с другой – минус, потому что это ограничивает рост капитализации некоторых фондов недвижимости.

Еще один минус заключается в том, что цена акций REIT-фондов в значительной степени зависит от рыночных условий. Поэтому акции некоторых фондов могут быть переоценены по сравнению с фактической стоимостью недвижимости, которой они владеют. Это приводит к значительным колебаниям цены на их акции, что может привести к убыткам на коротких горизонтах инвестирования.

Как инвестировать в REIT-фонды?

Инвестировать можно в отдельные акции REIT-компаний, которые публично торгуются на биржах, а также взаимные фонды недвижимости и биржевые инвестиционные фонды (ETFs). Делать это можно через иностранного брокера, инвестиционный банк или через инвестиционное страхование жизни, так называемые продукты unit-linked.

Выбор типа инвестиционного инструмента и компании, через которую будут осуществляться инвестиции, – задача сугубо индивидуальная, решение которой зависит от целей, свободного капитала, горизонта инвестирования и других факторов.

Какой может быть доходность инвестиций в REIT-фонды?

Приведу несколько примеров.

Уже упомянутый выше ETF фонд недвижимости США Vanguard Real Estate ETF показал среднюю доходность за последние 10 лет 15,94 % годовых, учитывая дивиденды 3 %. С момента основания фонда 23 сентября 2004 года фонд в среднем рос на 8,72 % в год, с учетом Большой рецессии 2009 года.

REIT – это инвестиционный фонд недвижимости для коллективного инвестирования. Как инвестировать в инвестиционные трасты имущества REIT в России?

Инвестиции в фонды недвижимости REIT’s, как альтернатива традиционной недвижимости. В чем выгода для вас?

В нашей стране идея приобретения недвижимости с последующей сдачей ее в аренду не нова. Довольно большая часть населения нашей страны считает недвижимость хорошим инструментом для формирования личного капитала и получения пассивного (рентного) дохода. Но не каждый знает, как инвестировать в недвижимость с помощью фондов REIT.

Как можно получать рентный доход с недвижимости?

Существует несколько подходов к получению рентного дохода с недвижимости:

• сдача жилой;
• сдача коммерческой;
• инвестиции в REIT’s.

В первых двух случаях речь идет о сдаче недвижимости в аренду. Данная деятельность связана с большими трудозатратами и рисками.

По факту, это бизнес: необходимо следить за состоянием объекта недвижимости, искать арендаторов, следить за своевременной оплатой аренды. Плюс к этому, жилая недвижимость в России, сдаваемая в аренду, приносит небольшие доходы, на уровне 4-5% годовых в рублях. В случае коммерческой — до 15% годовых в рублях, но входной порог и сложность выше.

Что понимается под коммерческой недвижимостью: офисные, торговые площади, складские помещения и т.д. Данные способы не совсем подходят для использования их в качестве инструментов создания стабильного источника пассивного дохода. При этом они требуют значительного капитала.

• Нюансы, которые следует учитывать при инвестиции в недвижимость с целью сдачи в аренду:
• Для того, чтобы приобрести недвижимость необходимо обладать довольно крупным капиталом.
• Существует риск, что некоторое время недвижимость будет простаивать и, как следствие, вы потеряете часть прибыли.
• Если внезапно вам потребуются деньги, то может быть затруднительно в короткие сроки продать недвижимость по рыночной цене.

Налоги, обслуживание, ремонт и т.п.

Что такое REIT’s?

Что же делать, если вы желаете инвестировать в недвижимость, но не хотите постоянно об этом беспокоиться и управлять ею, если вы хотите использовать недвижимость как инструмент, который будет приносить вам именно пассивный доход, который не будет зависеть от того, делаете ли вы что-либо или нет.

Для этого существуют фонды REIT’s (Real Estatement Investment Trust) — инвестиционные фонды недвижимости.

Это вид бизнеса, когда управляющая компания приобретает недвижимость в целях получения с нее рентного дохода.

Объекты приобретаются за счет средств участников фонда, которые приобрели доли этого фонда (зачастую в виде акций). Это так называемое коллективное инвестирование.

В большинстве своем, если эти фонды публичные, то акции торгуются на бирже и купить их можно в любое время работы биржи.

Существует 3 вида фондов:

1. Рентные, их более 90% от всего количества. В рентных фондах основным видом дохода для инвестора являются арендная плата за недвижимость, выплачиваемая в виде дивидендов.
2. Ипотечные, их примерно 7-8%.

   В данных фондах доход складывается из прямого кредитования населения для приобретения недвижимости. Таким образом, доход в данных фондах — проценты, получаемые в рамках ипотечного кредитования.

3. Гибридные. Таких фондов около 1% от общего числа.

   Они совмещают оба типа.

 Преимущества REIT

1. Простота инвестирования.
   Для приобретения обычной жилой или коммерческой недвижимости необходимо провести ряд действий: подобрать, правильно оформить, подготовить к сдаче, найти арендаторов и следить за состоянием объекта недвижимости. В свою очередь, REIT’s предлагают минимальную вовлеченность инвестора в данный процесс.

   Все, что необходимо сделать — выбрать подходящие фонды и купить их паи

2. Низкий порог входа.
   Стоимость одного пая составляет 100-400 долларов, в зависимости от управляющей компании, что несравнимо меньше, чем приобретение целого объекта недвижимости.
3. Высокая ликвидность.
   Большинство REIT свободно обращаются на фондовой бирже.

   Таким образом, приобрести или продать свои паи возможно в любое время работы биржи.

4. Высокая доходность.
   При инвестиции в зарубежную недвижимость посредством фондов REIT доходность составляет ~4-5% годовых в валюте, что обгоняет среднюю дивидендную доходность по акциям США.
5. Надежность.

   Деньги, вложенные в REIT’s, намного сложнее потерять, так как они подкреплены сотнями, а иногда и тысячами объектов недвижимости.

6. Защита от инфляции.
   Дивидендная доходность REIT’s зависит от арендных платежей, которые в долгосрочном периоде растут на уровне с инфляцией.
7. Диверсификация инвестиций.

   REIT’s — хороший способ диверсифицировать свой портфель и добавить в него как российскую, так и зарубежную недвижимость.

Главным и, пожалуй, единственным недостатком REIT’s является зависимость от управляющей компании, так как она принимает решения по всем вопросам, касающимся выбора недвижимости, арендной ставке и так далее.

Таким образом, в случае непрофессиональных действий управляющих, в первую очередь, пострадает инвестор.

Однако, не все так плохо. Деятельность каждого фонда строго регламентирована извне и со стороны законодательства, и регуляторов, которые защищают интересы инвестора.

Существуют определенные правила для создания такого фонда, основные из них:

• Как минимум 90% прибыли, которую получает управляющая компания, должна выплачиваться в виде дивидендов. Почему так: в данном случае компания освобождается от налогов по американскому законодательству.
• Не менее 75% средств, имеющихся в фонде, должны быть инвестированы в недвижимость.
• Не менее 75% дохода должны быть получены из источников, связанных с недвижимостью.

А что в россии?

В России понятие «коллективное инвестирование в недвижимость» появилось не так давно. Аналогом зарубежных инвестиционных трастов имущества REIT являются ПИФы недвижимости, инвестирующие как в российскую, так и в зарубежную недвижимость.

Минимальная сумма инвестиций в большинство ПИФов составляет 1000 рублей. Стоит учитывать, что, как и в большинстве других финансовых инструментов, комиссии российских ПИФов недвижимости на порядок отличаются от REIT. Это снижает среднюю доходность инвестора.

Резюме

REIT’s — удобный и выгодный способ инвестиций в недвижимость. За небольшую сумму вы можете стать владельцем недвижимости в любой точке мира и получать доход от сдачи в аренду. Обо всем остальном позаботится управляющая компания.

1. О том, подходит ли этот вид инвестиций вам, поговорим на консультации.
2. До встречи!
3. С уважением,
   Юрий Чудовский, независимый международный финансовый советник. 

Инвестиции в фонды – преимущества, риски, балансировка портфеля

Словарь инвестора

Специальный депозитарий — профессиональный участник рынка ценных бумаг, который осуществляет депозитарную деятельность и контролирует работу управляющих компаний, паевых инвестиционных фондов и негосударственных пенсионных фондов.

Кастодиан — финансовый агент, выполняющий учет и хранение ценных бумаг. В некоторых случаях кастодиан может администрировать счета, проводить расчеты по сделкам, осуществлять налоговую поддержку. В отличие от депозитария, кастодиан учитывает индивидуальные потребности каждого клиента, обслуживает как частных лиц, так и профессиональных участников рынка ценных бумаг.

Инвестиционный фонд — инструмент коллективных инвестиций, состоящий из готового набора диверсифицированных активов.

ПИФ — паевый инвестиционный фонд, в котором инвестор получает ценные бумаги фонда — паи — пропорционально вложенным деньгам. ПИФ не требует участия в биржевых торгах, а купить долю в нем можно через специализированные финансовые организации. Управляющие компании сами выбирают стратегии и отбирают активы.

БПИФ — биржевой паевый инвестиционный фонд, который торгуется на бирже. Биржевые фонды копируют индексы или покупают акции фондов, которые копируют индексы.

Рыночная цена пая — та цена, за которую пай можно купить на бирже. Она формируется на базе спроса и предложения инвесторов, как и цена любого рыночного актива.

Индикативная стоимость пая (iNAV) — это цена пая, которая рассчитана исходя из стоимости активов, которые входят в фонд. Она позволяет понять, сколько инвестор переплачивает или недоплачивает, покупая пай по рыночной цене.

Индекс — набор финансовых активов, отобранных по определенному признаку и в определенных пропорциях. Критерий отбора может быть любым — размер капитализации, принадлежность к определенной отрасли или стране, уровень доходности. Индекс нельзя купить на бирже, но можно купить индексный фонд.

Стоимость чистых активов (СЧА) — оценка имущества фонда под управлением компании. Стоимость чистых активов меняется каждый день, и ее публикуют на сайте управляющей компании.

Что такое инвестиционные фонды

Инвестиционные фонды — финансовый инструмент, состоящий из готового набора диверсифицированных активов. Долю в инвестиционном фонде может купить любой желающий, приобретая паи фонда.

Главное преимущество фондов — в диверсификации. Так называют базовый принцип инвестирования, согласно которому не стоит держать все деньги в активах одной компании, страны или отрасли.

Например, можно купить 500 бумаг разных компаний из индекса S&P 500, но для этого понадобится много денег. А можно купить одну акцию инвестиционного фонда, который следует за индексом, например, Vanguard S&P 500 с портфелем из тех же компаний с теми же как в оригинальном фонде. Это обойдется примерно в $360.

Состав фонда

Внутри фонда могут быть самые разные финансовые инструменты: одни фонды инвестируют в акции определенной страны, другие — в отдельные отрасли, третьи — в драгметаллы или недвижимость. Фонд может состоять только из акций или только из облигаций, а может выбрать сразу несколько типов активов. Вариантов много.