Аренда рабочего места или мини-офиса в коворкинге в последнее время стала популярным форматом для многих небольших компаний. Снимать полноценный офис и дорого, и хлопотно, гораздо удобнее заехать в уже оборудованное мебелью и техникой рабочее пространство.
Предприниматели из Санкт-Петербурга Роман Шолк и Марк Калинин уловили этот тренд – и всего за два года построили сеть современных коворкингов. О том, как заработать на фрилансерах и небольших командах, порталу Biz360.
ru рассказал сооснователь сети коворкингов «Практик» Роман Шолк.
Досье
Роман Шолк, 32 года, предприниматель из Санкт-Петербурга, сооснователь сети коворкингов «Практик». Работал менеджером по продажам, официантом, развивал собственное кафе. В 2016 году вместе с партнёром Марком Калининым открыл коворкинг «Практик». Проект вырос в сеть, у которой теперь четыре коворкинга, расположенных в историческом центре северной столицы.
Как всё начиналось
История коворкинга «Практик» в Санкт-Петербурге началась с другого проекта – креативного кластера. Предприниматели Роман Шолк и Марк Калинин заметили, что довольно долго пустует 4-этажное здание на 7-й Советской улице.
Они решили арендовать его, сделать в нём ремонт, поделить на большие секторы и сдавать их в аренду компаниям.
Роман и Марк рассчитывали создать на этой территории здания креативный кластер – рабочее пространство, которым бы пользовались творчески ориентированные предприниматели, IT-стартапы и т.д.
Идея сработала: три из четырёх этажей удалось заполнить арендаторами за полтора месяца. Но 200-метровое помещение на первом этаже сдать не получалось. Потенциальных арендаторов смущала слишком большая площадь и формат openspace (без деления на кабинеты).
Тогда у основателей проекта возникла идея сделать из первого этажа коворкинг. Часть территории поделили на рабочие зоны, вторую часть оставили общей. Сделали небольшой ремонт, закупили мебель и оборудовали рабочие места. На это потребовалось около двух месяцев и 2 млн. рублей, которые компаньоны заняли у своих родственников и друзей.
Если хочешь быть здоров – расширяйся
Коворкинг «Практик» открылся 1 сентября 2016 года – через 4 месяца после начала работы креативного пространства. Арендаторов искать не пришлось – ими стали в основном знакомые и партнёры тех, кто снимал помещения в креативном пространстве. Они приходили в это здание в гости или на переговоры, и видели, что открылся коворкинг. Его удалось заполнить арендаторами менее чем за два месяца.
«Коворкинг оказался перспективной нишей. Его маржинальность выше, чем у креативного пространства или сдачи необорудованных помещений под офисы или шоу-румы. Мы поняли, что спрос есть, если предлагать рынку хороший продукт. Первые месяцы работы новой точки показали, что надо расширяться и оперативно открывать новые точки», – говорит Роман Шолк.
По оценке Романа Шолка, инвестиции в создание коворкинга составляют 20 000–25 000 рублей на квадратный метр, без учёта покупки или аренды недвижимости. Часть вложений идёт на ремонт, но основная статья расходов связана с покупкой мебели. Нужны качественные столы, стулья, а также мягкая мебель для зоны рекреации.
«Мебель нередко делается на заказ под наш дизайн-проект. На этом мы не экономим. Какие-то кресла и стулья могут быть дизайнерскими и стоить по 100 00 рублей. Но они создают настроение и привлекают посетителей», – рассказывает Роман Шолк.
Stepbystep
В феврале 2017 года «Практик» арендовал второе помещение в том же районе Петербурга – на Суворовской улице. «В наследство» от предыдущих арендаторов там осталось пространство, разделённое прозрачными перегородками на небольшие «офисы». Их решили оставить – такая планировка прекрасно сочеталась с форматом коворкинга.
Эту «точку» открыли в начале мая 2017 года. Небольшие кабинеты с прозрачными перегородками заняли около 60% пространства. Все эти «мини-офисы» нашли своих арендаторов в течение месяца после открытия. К середине лета коворкинг вышел на 100-процентную заполняемость.
«Мы увидели востребованность небольших помещений на 4-6 человек внутри коворкинга. Люди могут пользоваться всей инфраструктурой коворкинга, но при этом находиться в своём огороженном помещении», – объясняет Роман.
Во второй локации по сравнению с первой изменилась не только структура помещения. Появилась переговорная комната с телевизором и компьютером, а также небольшие зоны отдыха. Вырос уровень и качество оборудования в кофе-спотах.
В августе 2017 года основатели проекта начали готовить к открытию третий коворкинг – на Невском проспекте. Открыться удалось лишь в январе 2018 года.
В этом помещении почти не было несущих стен – там можно было снести почти всё и сделать любую планировку. Огороженные помещения под «мини-офисы» заняли 70% от общей площади здания.
Также увеличилось количество зон рекреации и переговорных комнат.
Четвёртая точка на канале Грибоедова открылась осенью 2017 года. Этот проект похож на стандартные бизнес-центры. Арендаторам предлагают площади в виде необорудованных офисов без инфраструктуры коворкинга. Такой формат основатели проекта решили протестировать в виде эксперимента.
«Наверное, мы больше не будем открывать пространства в «необорудованном» формате. Помещения более востребованы, когда сочетаются разные подходы. Если есть инфраструктура коворкинга «со всеми плюшками», то народу интересна альтернатива обычному офису именно в таком помещении», – констатирует Роман Шолк.
При выборе локации для каждого нового коворкинга учитывается её удалённость от метро, доступность на общественном и личном транспорте, наличие парковки. Обязательное условие – расположение в одном из районов, входящих в исторический центр Санкт-Петербурга. Именно там, по словам Романа, стремится работать и проводить время креативная молодёжь города и пригородов.
Что должно быть в коворкинге
Понятие «коворкинг» означает не только удобное рабочее место с точкой выхода в интернет. По мнению Романа Шолка, коворкинг – это в первую очередь продуктивная рабочая среда.
Но работать «на максимуме» по 8 часов подряд без перерывов невозможно, поэтому наличие комфортной зоны отдыха позволяет арендаторам «сделать паузу» и немного расслабиться, не выходя на пределы коворкинга.
Пространство для релаксации в сети «Практик» оборудовано мягкими диванами, телевизором и приставкой Sony PlayStation.
В каждом коворкинге есть одна или несколько переговорных комнат на 8-9 человек. В каждой из них установлен телевизор с большой диагональю, маркерная доска, принтер и сканер. Приглашенные на переговоры гости могут пользоваться всеми возможностями пространства, включая бесплатный чай, кофе и снеки.
Арендаторы имеют доступ к напиткам и «печенькам» без каких-либо ограничений. Роман говорит, что на этой статье расходов «невозможно уйти в минус». Большинство посетителей коворкингов потребляет кофе и снэки, не переходя разумных границ.
В течение рабочего дня в каждом коворкинге дежурит администратор. Он может по просьбе клиентов встретить их гостей и проводить пришедших в переговорную комнату.
Также он собирает информацию о технических неполадках в здании и организует решение этих проблем.
Если неисправность нужно срочно устранить, а служба эксплуатации здания не успевает выполнить заявку, исполнителей ищут через маркетплейс Profi.ru. Обычно они откликаются на заявку в течение нескольких минут.
«Коворкинг – это по сути аутсорсинг рабочего места. Мы заменяем секретарей, офис-менеджеров, службу эксплуатации. Нашим резидентам не надо думать, как провести интернет, как заказывать воду в офис, закупать кофе, печенье, канцелярию и всё остальное.
Арендаторы получают всё в виде готовой услуги, оплачивая лишь ежемесячную резидентскую плату. У них есть доступ ко всему, что может быть в «продвинутом» офисе: оборудованная кухня, зоны отдыха, интернет, помощь администратора», – рассказывает Роман.
Идея зарубежная, подход свой
В создании коворкингов Роман Шолк и его компаньон ориентировались в первую очередь на опыт американской компании Rework. Она считается первопроходцем и мировым лидером в этой области. В кризисном 2008 году Rework предложила владельцу пустующего здания разбить его на небольшие пространства и сдавать их в формате рабочих мест. Новый формат оказался востребован рынком.
Помимо зарубежного опыта основателями сети коворкингов «Практик» принимаются во внимание и требования российского рынка.
Большинство американских коворкингов – открытого типа, с общим для всех пространством. Опыт первых локаций «Практика» показал, что серьёзным спросом пользуется концепция «мини-офис в коворкинге».
По словам Романа Шолка, сейчас этот подход становится популярным и в других странах.
Некоторые идеи приходят из работы с «обратной связью». Одной из таких рекомендаций стало появление «скайп-переговорной» на одного человека. Эту идею удалось реализовать в коворкинге на Невском. Теперь там два таких мини-помещения, и пользователи скайпа больше не занимают большую переговорку.
«Я не могу сказать, что мы просто копируем чужой опыт. У нас есть собственное понимание того, каким должен быть коворкинг. Мы знаем, кто наши клиенты, и что им требуется для работы и в перерывах», – рассуждает Роман.
«Практик» – не единственный игрок на рынке коворкингов Санкт-Петербурга. Но по оценке основателей проекта, в городе ощущается недостаток предложений. Спрос на такие рабочие места пока растёт быстрее, чем они появляются.
Клиенты всякие важны
Большинство арендаторов коворкингов «Практик» – специалисты сферы IT. Также среди клиентов – юристы, риэлторы, биржевые игроки и т.д. Около 80% пользователей коворкинга – в возрасте от 25 до 35 лет.
Два года назад большинство арендаторов составляли в основном «одиночки»-фрилансеры или команды из двух-трёх человек. Такие клиенты, как правило, могут работать и дома, но выбирают коворкинг из-за более «рабочей» атмосферы.
«Коворкинг для фрилансеров – это по сути тот же офис, который мотивирует работать более эффективно. Конечно, отвлекаться на кофеёк или PlayStation можно и у нас. Но дома значительно больше вариантов не вернуться к работе после паузы – есть домашние дела и другие раздражители. А здесь соседи по коворкингу работают, и сама атмосфера дисциплинирует», – уверен Роман Шолк.
Сейчас среди клиентов становится гораздо больше компаний – как из нескольких сотрудников, так и более крупных. Они, как правило, арендуют мини-офисы, каждый из которых вмещает от 4 до 12 человек. Самая большая команда в коворкинге составляет 24 человека – они занимают два помещения по 12 мест.
Используют коворкинги и крупные компании, имеющие собственные офисы. Для них это возможность временно разместить возросший штат. У работы со средними и крупными компаниями есть важное преимущество: на них почти не влияет сезонность.
Обычный фрилансер может несколько раз за год уехать на 2-3 месяца или неожиданно съехать, а компании в этом отношении более стабильны. Ели кто-то из сотрудников уходит в небольшой отпуск, компания всё равно платит за аренду кабинета на шесть рабочих мест.
С тех пор, как подобных клиентов стало больше, продажи в «несезон» (например, летом или в январе) серьёзно выросли.
По оценке Романа Шолка, снимать рабочие места в коворкинге выгоднее по сравнению с арендой офиса при размере команды до 25 человек. «Чтобы снять офис, нужно заплатить агенту, оплатить аренду за 2-3 месяца, закупить мебель и много чего другого. Для маленьких компаний это очень накладно.
Коворкинг избавляет от серьёзных «разовых» затрат и экономит время, необходимое на поиски помещения и закупки.
У нас нередко бывают ситуации, когда команда из 4-6 человек начинает с нашего коворкинга, потом количество её сотрудников переваливает за 25 человек, и со временем она переезжает в бизнес-центр», – делится своими наблюдениями Роман.
Кстати, все сотрудники проекта – это порядка 10 человек, включая основателей – проводят свой рабочий день в её же коворкингах. «Странно, если бы у нас был какой-то офис. Мы принципиально не планируем занимать какую-то отдельную территорию. Мы работаем на тех же местах, что и все наши арендаторы», – говорит Рома Шолк.
Место влияет на цену
Стоимость аренды рабочего места в сети «Практик» зависит от выбранного коворкинга и может различаться на 10-40%. Самые низкие цены – в первой точке на 7-й Советской улице, самые высокие – на Невском проспекте.
Минимальный период пользования коворкингом – 1 день. Он обойдётся арендатору в сумму от 600 до 800 рублей.
В эту стоимость входит пользование любым свободным местом и зонами отдыха, сканирование и чёрно-белая печать, а также чай, кофе и выпечка в неограниченных количествах.
Цену дневного посещения можно снизить примерно на 25%, если приобрести абонемент на 20 дней. При этом оплаченные дни можно использовать не подряд, а в течение 90 дней. Таким тарифом пользуются многие фрилансеры с гибким графиком работы.
Основной вид оплаты за пользование коворкингом – подписка на месяц. Её цена составляет от 8000 до 11000 рублей в месяц на человека, в зависимости от выбранной локации. Помимо «стандартного» набора услуг подписка предоставляет фиксированное рабочее место. Если его наличие не слишком важно, и клиента устраивает любое свободное место, месяц аренды обойдется ему на 1000-2000 рублей дешевле.
В стоимость месячной подписки также входит пользование переговорной комнатой от 2 до 5 часов в месяц.
Если этого времени не хватает, его можно докупить – для арендаторов коворкинга действует специальная цена.
Но пользоваться переговорками могут не только резиденты: их нередко арендуют для переговоров компании «со стороны». На их долю приходится около 50% платных использований этих помещений.
«У большинства «сторонних» компаний в офисе нет переговорки как таковой. А если приезжают партнёры из других городов или стран, идеальное место для встречи – оборудованная переговорка в нашем коворкинге в историческом центре Питера», – считает Роман.
Команды из 4-12 человек нередко арендуют в сети «Практик» огороженные пространства типа мини-офисов. Стоимость пользования таким помещением в коворкинге на 7-й Советской улице – от 28 000 рублей, а на Невском проспекте – от 44 000 рублей. Эти цены включают пользование переговоркой для всей группы от 20 часов в месяц.
«К существующим ценам пришли не сразу. В первой локации тарифы устанавливали «с потолка», и они были значительно ниже, чем сейчас. При открытии второй локации подход к ценообразованию стал уже более правильный. Мы оценивали ситуацию по рынку, предложение и спрос на разные помещения и тарифы у других коворкингов», – замечает Роман Шолк.
Вечеринки – способ заявить о себе
Офис по-быстрому: как заработать на коворкинге — РБК
В деле даже государство. Департамент науки, промышленной политики и предпринимательства Москвы уже несколько лет строит коворкинги в каждом округе столицы. А в Троицке, например, в начале 2016 года коворкинг закрыли, объяснив это тем, что формат оказался невостребованным в Новой Москве.
Спрос на услуги коворкингов есть, но и предложение стало массовым. Как заработать на коммуналках для бизнеса?
- 350 кв. м — средняя площадь коворкинга в Москве
- На 25% в год растет рынок коворкингов в России
- 5,6 кв. м — средняя площадь рабочего места
8–20 тыс. руб. — во столько обойдется аренда рабочего места в коворкинге в Москве
1000 рулонов туалетной бумаги в месяц нужно для коворкинга на 100 рабочих мест
Источники: NAI Becar, «РБК Недвижимость», «Рабочая станция»
Офис в парке
«Есть стереотип, что «в коворкингах тусуются хипстеры со смузи», на самом деле сюда приходят работать, а не развлекаться. В этом одно из отличий этого формата у нас и за рубежом, где люди с удовольствием играют в игры, остаются пообщаться после работы», — говорит совладелец «Рабочей станции», одного из первых коворкингов в Москве, Михаил Комаров.
Владелец веб-студии Myme Михаил Комаров с 2008 года не мог найти подходящий офис для своей команды.
«Хотелось сделать что-то «под себя», а не просто въехать в стандартный офис», — вспоминает Комаров.
Знакомый предприниматель Юрий Крылов идею поддержал — вместе партнеры начали искать помещение для коворкинга, где разместилась бы команда Комарова, а свободные места можно было бы сдать в аренду.
Совладелец «Рабочей станции» Михаил Комаров ( Олег Яковлев / РБК)
Помогло знакомство с Екатериной Кибовской, которая в то время занималась спецпроектами в Парке Горького. Она помогла выйти на директора парка Ольгу Захарову — ей идея понравилась, и весной 2012 года администрация сдала в аренду предпринимателям павильон в Нескучном саду.
На реконструкцию, строительство летней террасы с использованием террасной доски, отделку и мебель понадобилось порядка 15 млн руб., хотя многое делалось своими силами.
Например, интерьер спроектировало архитектурное бюро под руководством Анны Титовой, супруги Комарова. Старались делать «для себя»: помимо рабочей зоны, переговорных комнат и кухни разместили душевые и мини-кинотеатр.
Стартовый капитал сформировался из личных накоплений основателей и банковского кредита на 5 млн руб.
Проект стал популярным практически сразу после открытия, которое состоялось в августе 2012-го. На вечеринку пришли около 250 человек — в основном друзья и знакомые.
Каждый считал своим долгом «зачекиниться» в «Рабочке» и выложить в соцсети фотографию в необычном, совсем не похожем на офисный интерьере: высокое пространство с мансардными окнами и обилием солнечного света, панорамные окна с видом на парк.
В итоге свою команду посадить в коворкинге Комарову так и не удалось: все 82 рабочих места были выкуплены в первый же месяц. Предприниматель решил заняться этим бизнесом всерьез — в январе 2013-го Комаров выкупил долю партнера, став единственным владельцем «Рабочей станции».
Впрочем, успешно стартовать удавалось далеко не всем. Вторая «Рабочая станция» открылась в 2014 году на территории дизайн-завода Artplay на месте закрытого коворкинга.
«Нам позвонил директор центра дизайна Сергей Десятов, сказал, что существующий там коворкинг закрывается из-за долгов. Предложил занять их место», — рассказывает Комаров.
Ошибка владельцев закрытого коворкинга была в том, что они настаивали на годовых контрактах с арендаторами, как в обычном офисе, но на это мало кто соглашался.
Эта «Станция» хоть и была больше по площади (700 кв. м против 500 кв. м в Парке Горького), но обошлась дешевле — на мебель и перепланировку ушло 10 млн руб. На время ремонтных работ резидентов предыдущего арендатора пересадили в Нескучный сад.
На раскрутку коворкинга, который находился не в парковой зоне, а на седьмом этаже обычного здания, потребовалось больше времени и сил. И все же бренд «Рабочая станция» сработал, через полгода Комарову удалось сдать все 130 рабочих мест.
Интерьер для Instagram
Чтобы привлечь людей, Комаров пытался проводить мероприятия вроде мини-вечеринок, питч-сессий и кинопросмотров, но желаемого эффекта они не дали. «Мы столкнулись с тем, что нашему человеку все это неинтересно, людям важна не столько тусовка, сколько статус.
Чтобы, когда клиент выкладывает фото из коворкинга в Instagram, ему в х писали: «Вау! Где это? Я тоже так хочу!» — рассказывает Комаров. Сэкономив на ремонте, такого эффекта не достичь.
Человеку проще сидеть дома или в кафе или снимать свой маленький офис — благо в кризис предложение превышает спрос.
Третья «Рабочая станция» была открыта в начале 2016 года в бизнес-центре Z-plaza на Бутырской. Чтобы сделать для нее «инстаграмный» интерьер, Комарову пришлось продать часть компании.
«Когда мы уже начали работу над коворкингом, на нас вышел бывший топ-менеджер «ВымпелКома» Сергей Румянцев и изъявил желание поучаствовать в проекте», — объясняет предприниматель.
В итоге Румянцев выкупил долю в «Рабочей станции».
Интерьер «Рабочей станции» ( Олег Яковлев / РБК)
«В условиях спада спроса на офисы по фиксированным тарифам гибкая модель аренды рабочих мест становится все более актуальной.
В коворкинге можно снять несколько рабочих мест, если команда разрослась, и наоборот, отказаться от них, если штат сократился. В коворкингах сейчас сидят не только стартапы и фрилансеры, но и проектные команды из крупных компаний.
Например, в «Рабочей станции» работает часть сотрудников «Сбертеха», — рассказывает Сергей Румянцев.
Комаров говорит, что все вырученные деньги ушли на отделку помещения площадью 1800 кв. м: «Просто мы сделали еще круче, чем планировали». По его оценкам, этот коворкинг является самым большим по площади в СНГ.
Кроме рабочих мест и переговорных тут можно арендовать один из шести боксов в капсульном мини-отеле — ночь обойдется в 1,5 тыс. руб. (постельное белье, тапочки, полотенца и завтрак включены). Горячая еда предоставляется кафе Food.
Station — еще одной компанией Комарова, которая управляет точками общепита при коворкингах.
По словам бизнесмена, первые две «Станции» полностью окупились примерно через полтора года после открытия. Издержки довольно высоки, зато формат отличается гибкой бизнес-моделью. Так, 80% выручки приносит базовый тариф «резидент» — закрепленное рабочее место (15 тыс. руб. в месяц), еще 20% приходится на аренду переговорных и рабочих мест на неделю и месяц.
Дополнительный доход обеспечивает тариф «на день» — так как не все владельцы абонементов ежедневно проводят время и есть те, что приходят ближе к вечеру (коворкинги работают круглосуточно), гостя сажают на любое свободное место. В случае если «хозяин» места придет, гостю предлагают пересесть.
Такой подход позволяет обеспечить среднюю заполняемость на уровне 102%, признается Михаил Комаров.
Cегодня все три «Рабочие станции» в Москве заполнены на 100%, утверждает Комаров. Совокупная месячная выручка — порядка 10 млн руб.
В начале сентября первая за МКАД «Рабочая станция» открылась в Оренбурге: владелец индустриального парка, расположенного в центре города, предложил выгодные условия сотрудничества.
«Если у нас в 650-тысячном Оренбурге получится, то в других регионах точно пойдет», — считает Комаров. Он убежден, что московский рынок уже близок к насыщению — здесь можно открывать только большие коворкинги площадью более 2 тыс. кв. м.
Региональный подход
«Коворкинги — это перспективный бизнес, но пик спроса в Москве и Санкт-Петербурге уже пройден, — считает Александр Вусов, руководитель департамента оценки стоимости бизнеса и активов консалтинговой группы «Апхилл».
— Во-первых, подобных проектов уже много в обеих столицах; во-вторых, офисы порой обходятся дешевле. За последние два года снижение цен как на аренду, так и на продажу офисов в Москве составило примерно 40%.
А при поиске вариантов офиса, в том числе в центре, всегда можно торговаться и снизить арендную ставку на 5–10%».
Поэтому сейчас коворкинги открываются в ближайшем Подмосковье и Ленинградской области, в городах-спутниках, а также региональных центрах — конкуренция там несильная, но и спрос невысокий.
Например, компания RE Group в партнерстве с министерством инвестиций и инноваций Московской области развивает сеть коворкингов «Старт». Первые два открылись в подмосковном Одинцово и на территории ОЭЗ «Дубна», до конца года планируется запустить коворкинги еще в четырех городах Московской области.
По словам Екатерины Чапыгиной, руководителя проекта «Старт», компания рассматривает варианты привлечения в проект сторонних частных инвесторов.
Открывая коворкинг, стоит продумать альтернативные возможности использования пространства, советует Ирина Вишневская, генеральный директор консалтинговой компании «Беркшир Адвайзори Групп»: «Во-первых, в регионах остро ощущается дефицит денег; во-вторых, коворкинг — это все-таки достаточно узкоспециализированный сегмент, ориентированный на молодых и энергичных специалистов, работающих «на себя», в том числе в сфере IT-технологий, консалтинга, юриспруденции и прочих услуг. В городе должна быть критическая масса таких людей, чтобы проект оказался рентабельным».
Если в 2012 году коворкинги были в новинку, сегодня этим словом называют и технопарки, и мини-офисы, и даже антикафе. «Основной проблемой рынка является размывание формата.
Сейчас любой может арендовать какой-нибудь подвал, купить туда дешевой мебели, назвав это коворкингом, — говорит Александр Колодезный, советник правительства Москвы по вопросам создания коворкинг-пространств. — Резидентов много, так что предприниматели придут, но очень сильно разочаруются в формате и в самом понятии совместной работы.
Именно поэтому нужно внедрять стандарты коворкинг-пространств с учетом всех СНИПов, СанПиНов и архитектурного надзора». По его словам, в Москве каждый год появляется хотя бы один крупный коворкинг (от 350 кв. м), но выживают далеко не все. Почему?
Открытый в феврале 2014 года «Коворк на крыше» был выполнен в модном скандинавском стиле, устроил громкое открытие, о котором написали модные городские издания, но от скорого закрытия это не спасло.
«Арендодатель повысил арендную ставку так, что она стала неподъемной для нас, и на смену пришел более стабильный арендатор, готовый платить больше», — объясняет Евгений Савин, основатель «Коворка на крыше».
По его словам, основная сложность этого бизнеса состоит в том, что, как правило, места в коворкингах снимают на короткие сроки и не всегда стабильно. Стартапы проваливаются, фрилансеры могут уехать в отпуск или день работать в коворкинге, другой — в кафе.
В такой ситуации сложно планировать доходы, в то время как расходы на аренду и содержание пространства стабильны. Бизнес-модель коворкинга «снять помещение подешевле оптом — сдать подороже в розницу» не всегда работает.
Нужно создавать «место притяжения» и зарабатывать на мероприятиях и образовательных программах, проходящих на площадке.
Но и это не всегда спасает. Петербургский коворкинг «Третье место», открытый в 2012-м экс-журналисткой Эльнарой Петровой и ее партнером Светланой Романович, был именно «центром притяжения» для петербургских предпринимателей из числа «своих». Но мода быстро прошла — в 2015-м на смену коворкингу пришел мини-отель, а затем бар.
Рабочие места будущего: где открыть коворкинг, чтобы заработать?
11 августа 2021
Как заработать
Коворкинги — это новый чёрный в мире офисов. С переходом на удалёнку всё больше компаний стали использовать коворкинги в качестве альтернативы офисным пространствам.
И хотя пандемия нанесла по рынку коммерческой недвижимости ощутимый удар, коворкинги ожили и набирают популярность.
Что творится на рынке коворкингов, сколько стоит открыть свой и как долго он будет окупаться — рассказывают предприниматели, гости подкаста «Работаем дальше».
Алексей Ольховой
основатель пространства WhiteStudios и коворкинга «НеОфис», Москва
Элина Исмаилова
соосновательница бьюти-коворкингов INDI, Казань
Зинаида Шалгина
основательница коворкингов WorkKode, Тюмень
С одной стороны, ограничительные меры весной 2020-го остановили работу офисов и практически до нуля снизили интерес к коммерческой недвижимости. Вместе с тем на удалёнке не у всех была возможность оборудовать домашний офис, а значит, у многих появилась потребность в рабочем месте.
С ним не согласна Зинаида Шалгина. По её мнению, во многих российских регионах коворкинги — редкое и малознакомое явление, которое стало развиваться как раз после первой волны пандемии. Шалгина приводит в качестве примера Тюмень, где предпринимательница открыла коворкинг в июле 2020-го. Это стало первым подобным пространством в городе с населением более 800 тысяч человек.
«Во время ковида бизнес либо платил за аренду помещений, которыми он не пользовался, либо вообще не смог позволить себе офис. Это заставило людей искать альтернативы. Конечно, сначала они ушли домой, поработали там и поняли, что это их не устраивает, поэтому начали искать альтернативы», — говорит Зинаида.
После пандемии значительно увеличился интерес и к бьюти-коворкингам — пространствам, созданным для самозанятых мастеров индустрии красоты.
По словам Элины Исмаиловой, заполняемость её бьюти-коворкингов увеличилась на 40%, при этом тенденция наблюдается как в миллионниках, так и в небольших городах. «В пандемию мастера научились работать на дому и сами на себя.
Они поняли: когда ты самозанятый, это уже история про собственное дело — и это совсем не страшно», — объясняет Исмаилова.
Слушайте также
Можно ли заработать на коворкингах в пандемию?
Бьюти-коворкинги — новый, быстро растущий формат пространств для мастеров, нуждающихся в рабочем пространстве. Сеть INDI начиналась в 2018 году в Казани с 3 точек, сейчас их количество по всей России перевалило за 80, а общая площадь составляет 10 000 м2. «Вместо обычного стола у нас стоит маникюрный, вместо обычного кресла — косметологическое.
В середине пространства не чай-кофе, а мойки для головы. При этом кофе-зоны у нас тоже есть, просто они вынесены за пределы кабинетов. В итоге наш коворкинг — как большой салон красоты, только сюда может прийти абсолютно любой мастер — как новичок, так и профессионал.
А ещё у нас есть общая зона, где можно поработать с ноутбуком», — рассказывает основательница INDI Элина Исмаилова.
Бьюти-коворкинги стали так популярны, потому что в индустрии красоты клиент, как правило, ходит к конкретному мастеру. Поэтому опытным парикмахерам и косметологам гораздо выгоднее работать на себя, а дома не всегда можно организовать отдельный кабинет.
Бьюти-коворкинги создают особую экосистему, в которой мастера могут повышать квалификацию на курсах и мастер-классах, а также прокачивать свою финансовую грамотность. По словам Исмаиловой, в их сети можно получить консультацию по поводу бухгалтерии и уплаты налогов, ведь клиенты таких бьюти-коворкингов — самозанятые или ИП, которые оказывают услуги в сфере красоты.
В Москве и крупных городах коворкинги конкурируют не только с другим коворкингами, но и с кофейнями и другими общественными пространствами, где можно посидеть с ноутбуком и чашкой кофе. Среди недорогих альтернатив — библиотеки, которые постепенно отходят от классической модели и превращаются в пространство для работы.
Поэтому скоро на смену стандартным коворкингам придут флекс-офисы, считает Алексей Ольховой: бизнес будет арендовать помещение, фиксированное количество столов и пакет услуг.
При этом, в отличие от обычной аренды офисов, клиентам не придётся вносить обеспечительные платежи и арендовать помещение на 11 месяцев минимум.
Для владельцев коворкинга эта модель тоже выгодна — они смогут сдавать не одно-два кресла, а сразу большие пространства на много сотрудников.
В отличие от Москвы и миллионников, бизнес в регионах только начинает осваивать коворкинги, считает Зинаида Шалгина. Предприниматели всё чаще нуждаются в удобном рабочем пространстве, при этом во многих городах новые офисы не появляются.
Реалии регионального бизнеса — старые и, как правило, большие по площади офисные помещения, которые нужно самостоятельно оснащать мебелью, техникой и даже интернетом. На этом фоне коворкинги становятся хорошей альтернативой.
Например, WorkKode в Тюмени рассчитан на 50 мест, в ближайшее время планируется добавить к ним еще 50, но и это не покрывает потребность города.
В то же время с открытием коворкинга в регионе не стоит спешить, считает Алексей Ольховой. Главная проблема — недостаточный спрос, который не позволяет зарабатывать непосредственно на сдаче пространства.
По мнению бизнесмена, чтобы получать достаточный доход в регионах, нужно быть собственником помещения и параллельно заниматься другим видом деятельности, а оставшиеся свободные метры сдавать под рабочие места.
Управлять таким проектом должен человек на месте, при этом ему нужно быть готовым первое время совмещать функции генерального директора, бухгалтера и менеджера. Только в этом случае коворкинг будет экономически выгодным.
При этом главной проблемой регионов остаётся то, что люди не привыкли работать где-то, кроме офиса и дома. Владельцам коворкингов приходится объяснять их преимущества широкой аудитории.
Например, наличие техники, удобного рабочего места и деловых пространств, где можно провести переговоры.
В этом плане у бьюти-коворкингов меньше проблем — они предоставляют оборудование, которое может себе позволить не каждый мастер, поэтому в регионах этот бизнес развивается практически так же быстро, как в Москве.
В регионах коворкинги окупаются дольше, чем в Москве.
По оценке Шалгиной, в Тюмени на это нужно минимум 5 лет — в связи с тем, что значительная часть затрат приходится на создание технических коммуникаций, ремонт, отделку, мебель и технику.
Цены на эти материалы в регионах ниже, но незначительно, тогда как стоимость рабочего места для клиентов может отличаться в Москве и в небольшом российском городе в разы.
А вот бьюти-коворкинги окупаются в среднем за два года, говорит Элина Исмаилова. Для них приходится вкладываться в закупку дорогого оборудования, подключать воду, канализацию, зато для них можно арендовать небольшие пространства, а это ускоряет окупаемость.
Коворкинги создаются как в собственных, так и в арендованных пространствах. В центре и недалеко от центра Москвы стоимость квадратного метра под рабочие места составит 250–400 тысяч рублей, тогда как годовая аренда будет варьироваться в пределах 25–45 тысяч рублей за квадратный метр в год.
В регионах цифры существенно ниже. Например, в Тюмени стоимость квадратного метра стартует от 100 тысяч рублей при покупке и от 12 тысяч рублей за м2 в год при аренде.
При этом цена ремонта в столице и регионах примерно одинаковая: не считая инженерные работы, он обойдётся в 25–50 тысяч рублей за м2 в зависимости от материалов и сложности оформления.
Лучше всего работают два способа: первый — раскрутить бренд коворкинга, чтобы люди приходили в него сами; второй — обратиться к брокеру.
Во втором случае, считает Алексей Ольховой, лучше всего сразу формировать лоты — пространства на конкретное число рабочих мест, с указанием техники и мебели.
В этом случае итоговая стоимость сразу заявлена и понятна потенциальному клиенту (скорее всего, это будет компания, которая снимает места для сотрудников).
Эта схема подходит для классических коворкингов в Москве. Бьюти-пространствам и коворкингам в регионах приходится действовать иначе.
Физические лица и самозанятые — основные клиенты и бьюти-коворкингов. Таким коворкингам стоит использовать для продвижения таргетированную рекламу, поисковые системы и сайты-агрегаторы, где мастера ищут помещения для работы.
Спрос на бьюти-коворкинги велик, поэтому привлечь клиентов не так сложно, как удержать их, отмечает Элина Исмаилова. «Для этого приходится постоянно предлагать людям что-то новое. Например, регулярно менять интерьер и следить за технологиями: разрабатывать и совершенствовать приложения, увеличивать скорость оплаты через эквайринг, делать удобную форму записи», — делится она.
Изменились и требования клиентов классических коворкингов. Если раньше они довольствовались столом и стулом, то теперь для них важно иметь хороший зерновой кофе и обустроенную кухню.
Кроме того, стоит предлагать индивидуальные услуги за до=полнительную плату, например бронь переговорной, гостевые визиты и даже выделенную линию интернета. А ещё особую атмосферу и сервис — это всегда помогает частному бизнесу повышать лояльность клиентов, а значит, и заработок.
Подпишитесь на нас в Telegram
2021 ПАО Сбербанк. 117 997, Россия, Москва, ул. Вавилова, д. 19SberBusinessLive@sberbank.ru0321 — Бесплатно с мобильных телефонов в России для клиента Билайн, Мегафон, МТС, СберМобайл, Tele 2, Yota8 800 5555 777 — Бесплатно с городских телефонов на территории России+7 495 6655 777 — Звонки из-за рубежа (оплата согласно тарифу)Генеральная лицензия на осуществление банковских операций от 11 августа 2015 года. Регистрационный номер — 1481.Политика конфиденциальности
Деньги в рост: инвестируем в коворкинг — Офтоп на vc.ru
Казалось бы, какие еще схемы заработка можно придумать в сфере недвижимости? Ведь уже есть схема покупки на стадии строительства с целью перепродажи через несколько лет, сдача в аренду, посуточную и долгосрочную, реконструкция старых объектов… И все-таки на рынке недвижимости появилось что-то новое: инвестиции в коворкинг, которые приносят прибыль до 16% годовых.
{“id”:40473,”gtm”:null}
Почему коворкинги набирают популярность?
Все очень просто: доступность и удобство оценили фрилансеры, стартаперы и начинающие бизнесмены. Все больше людей предпочитают работать на себя и воплощать свои идеи в реальность. Динамичной работе требуются современные и удобные площадки, которыми и стали доступные коворкинги.
На чем зарабатывают владельцы коворкинг центров?
- сдача в аренду рабочих мест эконом или VIP-формата;
- заработок на предоставлении мини-офисов;
- переговорные с почасовой оплатой;
- помещение под конференц-зал для мероприятий и их проведение;
- помещения под съемки,
- продажа юридических адресов.
Одно рабочее место стоит $25 000. Это и есть минимальная сумма, с которой можно участвовать в этой инвестиционной модели. Следует инвестировать на достаточно ранних стадиях, что явно сокращает чек.
Инвестор покупает в лизинг на 10 лет рабочее место или мини-офис в действующем коворкинге с оговоренной в контракте гарантией дохода и обязательством обратного выкупа. Управляющая компания сдает рабочее место инвестора в субаренду и за это платит ему примерно половину полученного дохода.
В среднем коворкинги окупают себя за два года и приносят немалую прибыль их владельцам и инвесторам.
Размер дохода напрямую зависит от количества приобретенных рабочих мест:
- 14% в год на 10 лет при покупке 1 рабочего места
- 15% в год на 10 лет при покупке 2 рабочих мест
- 15,5% в год на 10 лет при покупке 3 рабочих мест
- 16% в год на 10 лет при покупке 5 рабочих мест
Инвестор заключает договор лизинга, а не покупки недвижимости, и таким образом он не платит налог на приобретение недвижимости.
Основные преимущества инвестирования в коворкинг:
1. Недорогие рабочие места всегда будут востребованы и заполняются намного быстрее больших офисов.
2. Престижность коворкингов. В коворкинге в Москва-сити, например, все места заполнены.
3. Цена аренды при делении большого помещения на малые офисы заметно возрастает.
Почему сегодня стоит инвестировать в коворкинг?
Нодари Кезуа из Invest AG, который инвестирует в коворкинги, считает: есть предпосылки, что коворкинги будут популярным трендом еще в течение как минимум 50 лет. Это может развиваться во всех возможных направлениях.
Руководители компаний хотят сделать жизнь людей в офисе, как в пространстве, где они проводят значительную часть времени, максимально комфортной, и рассматривают коворкинги как альтернативное пространство для размещения сотрудников.
В подтверждении того, что коворкинги имеют высокий спрос и привилегии для инвестиций мы видим растущее количество игроков рынка: американские: WeWork, азиатские: Ucommun, Naked Hub, Европейские: Rent24 (Германия), TheOfficeGroup (Великобритания), Bureaux a partager (Франция).
На что стоит обратить внимание, когда начинаешь инвестировать в коворкинг?
Нодари Кезуа советует обратить внимание в первую очередь на следующие пункты:
1. особенности офисного рынка конкретного города, насколько быстро он развивается, насколько старомоден (высокие депозиты, длинные контракты, брокерские комиссии)
2. уровень бизнес активности в регионе, рост экономики, развитие малого и среднего бизнеса, активность среды стартапов.
3. возможность собственников строить быстрорастущий масштабируемый бизнес; умение применять лучшие практики к созданию управления стартапов в контексте рынка недвижимости.
Какие коворкинги сейчас самые перспективные?
Те, которые смогли открыть 4-5 отдельных локаций и показали способность масштабирования.
Сергей Богданов, основатель компании YellowRockets, инвестирующий в коворкинг, говорит: «Коворкинг становится прибыльным, когда есть доход не только от аренды рабочих мест, но и от мероприятий, образовательных курсов по выходным.
Для нас коворкинг важен еще и тем, что мы размещаем здесь некоторых участников нашего акселератора, а также предлагаем разместиться стартапам, в которые мы инвестировали.
Объем наших инвестиций в коворкинг составил более 8 млн рублей, мы планируем окупить их в течение трех лет.
Мы вложились, чтобы иметь место, где люди могут собираться для обсуждения интересующих нас тем: разработчики собираются на встречу в «блокчейн-четверг», на «биржевых вторниках» все желающие могут обсудить новые тренды и особенности работы с инвестициями.». (цитата взята из источника: https://incrussia.ru/)
{“contentId”:40473,”count”:0,”isReposted”:false,”gtm”:null}
{“id”:40473,”gtm”:null}
Загрузка...
